RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’: RISARCIMENTO DANNO PER LAVORI CONDOMINIALI: CHI E’ RESPONSABILE?

Gli Ermellini (sent. 11478/2004) hanno affermato in materia di risarcimenti danni per lavori in condominio che: “… l’appaltatore viene ritenuto unico responsabile dei danni cagionati a terzi a causa dell’opera”; nel momento in cui un Condominio, conferisce mandato ad una ditta per lavori di manutenzione e/o di diversa natura ordinaria e straordinaria, il condominio rimane il custode del bene e ne risponde in quanto responsabile di “eventuali” danni a soggetti terzi, tra i quali anche gli stessi condomini.

Facciamo un esempio: il Condominio X affida i lavori di manutenzione e ristrutturazione ad una ditta appaltatrice Y per il rifacimento del terrazzo condominiale, ma sfortunatamente, per mancata diligenza e perizia, cade un macchinario dal tetto del condominio e finisce nel piano terra, distruggendo completamente il pavimento e devastando l’area circostante, senza infortuni su persone.

Domanda: Se la proprietaria di un immobile viene danneggiata dalla caduta di uno strumento dell’impresa per imperizia e distrazione provocando indigenti danni, il risarcimento del danno a chi deve essere chiesto? Al condominio che ha dato l’appalto all’impresa o direttamente all’impresa che a causato il danno in modo diretto e su soggetti terzi, nel caso di specie, al condomino?

Risposta:  In tema di appalti la regola generale è che l’appaltatore risponde dei danni provocati a soggetti terzi dell’inosservanza delle legge penale durante l’esecuzione dei lavori del contratto. Per cui il condominio è tenuto a sorvegliare l’esecuzione dei lavoro, il controllo esercitato si limita all’accertamento e alla verifica della corrispondenza dell’opera con l’oggetto di contratto. A tal proposito, una  recente sentenza della Corte di Appello di Bari ha fatto chiarezza sulla questione. Quando si tratta di lavori in condominio e/o di ogni altro intervento di manutenzione straordinaria, accadono “gli imprevisti” come appunto, danneggiare parti dell’edificio di proprietà esclusiva di uno dei condomini. In tali casi, i giudici sulla base di un caso analogo, hanno confermato la responsabilità civile per i danni causati di norma spetta all’impresa appaltatrice; solamente in due circostanze il risarcimento del danno ricade sul bilancio del condominio:

• Quando il condominio è il Committente, ovverosia, la responsabilità del committente nei riguardi di soggetti terzi risulta configurabile nel momento in cui si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o dal rappresentante del committente stesso;
• La responsabilità diretta del condominio derivi esclusivamente da colpa “culpa in eligendo” ovvero, nel momento in cui l’incaricato dei lavori viene affidato ad un’impresa del tutto incompetente.

In questi casi, il soggetto terzo danneggiato può agire direttamente nei confronti del Condominio per chiedere il risarcimento del danno emergente e l’eventuale lucro cessante. In un ipotetico giudizio, spetta al danneggiato dimostrate che il danno subito deriva dall’inerzia e colpa del condominio, come appunto, la ditta inidonea. La giurisprudenza maggioritaria con sentenza n. 25173/2007 ha affermato che: “ non è sufficiente desumere ex post l’erroneità della scelta dal verificarsi del danno,ma occorre verificare con valutazione ex ante se al momento della conclusione del contratto la ditta appaltatrice presentasse o meno caratteristiche tali da evidenziare l’assoluta inidoneità a compiere l’opera oggetto dell’appalto”.  Inoltre, considerato che l’erronea scelta dell’appaltatore, perché assolutamente inidoneo, integra la violazione di una regola cautelare imposta dall’art. 2043 c.c., come tale deve essere provata da colui che invoca”.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu