RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ SOLAIO IN CONDOMINIO: DIVISIONE DELLE SPESE

a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Negli edifici condominiali la normativa di riferimento ai “solai” varia in relazione alla posizione in cui esso si trova. Il solaio può costituire parte comune dell’edificio o essere insito nelle abitazioni in proprietà esclusiva del condomino. La distinzione del solaio è importante ai fini della ripartizione delle spese per la loro manutenzione e conservazione.

Il solaio a differenza del soffitto per la quale s’intende la copertura dell’appartamento,  si qualifica il piano che separa una stanza dalla corrispondente del piano inferiore, dunque, è la struttura orizzontale che separa due piani nell’ambito di un edificio a più piani.

Difatti, in condominio le liti e le incomprensioni tra i proprietari sono all’ordine del giorno, soprattutto quando si tratta di suddividere correttamente le spese di manutenzione.

L’art. 1225 c.c. stabilisce “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. La norma adotta il criterio dell’equa riparazione delle spese si basa sul principio di presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le proprietà. Tra l’altro il criterio di suddivisione equa è un criterio derogabile, il che significa che le parti condominiali interessati possono prendere accordi differenti per la riparazione delle spese rispetto al principio generale stabilito dalla legge.

Difatti ad esempio: Se il solaio, anziché separare due proprietà esclusive, divide invece una proprietà esclusiva da una copertura condominiale, le spese per il piano superiore saranno a carico del condominio, mentre quelle per il piano inferiore saranno a carico del proprietario esclusivo dell’immobile.

Secondo la giurisprudenza, atteso che per solaio interpiano deve intendersi “il solaio che divide due unità abitative l’una all’altra sovrastante ed appartenenti a diversi proprietari” che costituisce l’inscindibile struttura divisoria, la manutenzione e la ricostruzione di tutte le sue parti – e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante e non siano meramente decorative del soffitto dell’appartamento sottostante – compete in parti eguali ai due proprietari (Cass. n. 13606/2000 e Cass. n. 10684/2011).

Si distinguono diversi casi di solaio interpiano:

• Il solaio interposto tra una parte comune e una parte comune si pensi, al solaio del pianerottolo;
• Il solaio che si frappone tra una parte comune, si pensi al lastrico – giardino condominiale che funge da solaio ad una sottostante autorimessa di proprietà esclusiva;
• Il solaio che divide la proprietà esclusiva da una sottostante copertura condominiale;
• Il solaio che si frappone tra due unità immobiliari di proprietà esclusiva si pensi agli appartamenti sottostante e sovrastante;
• Il solaio afferente a piano terreno/di base che non adempie alla funzione di copertura.

La distinzione dei vari solai condominiali è importante ai fini della divisione delle spese di manutenzione e conservazione.

Nel caso in cui la manutenzione e ricostruzione del solaio si renda necessaria a causa dei danni provocati da impianti o strutture di proprietà comune, il condominio deve risarcire i danni subiti ai singoli condomini. Per esempio, si può verificare per i casi di danni dovuti a interventi sulle strutture portanti, alla rottura di tubazioni condominiali o a infiltrazioni di acqua dai muri perimetrali.

A tal proposito una importante pronuncia giurisprudenziale sul punto – Cassazione sentenza n. 3568/1999 e n. 1584/2011– secondo cui, “quando il danno è ascrivibile ai singoli condomini si applica il principio secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati”.

Nel caso in cui la manutenzione e la ricostruzione del solaio sia necessaria in ragione dei danni derivanti da impianti o strutture di proprietà comune, il condominio deve risarcire i danni subiti ai singoli condomini ex art. 2051 c.c. e 2043 c.c.

Il criterio di riparazione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai, di cui all’art. 1125 c.c., trova applicazione esclusivamente nelle ipotesi in cui la necessitò delle riparazioni conseguenza a un difetto di manutenzione o, in ogni caso, non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini in via esclusiva. Invece, nel caso in cui i danni sono ascrivili a un comportamento del singolo condomino trova applicazione il principio generale cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati ai sensi dell’art. 2043 e 2051 c.c.

Facciamo un esempio: nel caso in cui il solaio necessita riparazioni alle travi perché colpite da infiltrazioni d’acqua derivante dall’appartamento posto al di sopra di esso, la manutenzione e la riparazione delle spese per le travi compete unicamente al proprietario dell’appartamento soprastante, il quale dovrà farsi carico delle spese d’intervento ivi inclusi non solo i costi di rifacimento del suo pavimento ma, se necessario  anche, le spese per intonacare il soffitto sottostante il solaio (Cass. n. 18420/2011).

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu