RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ PRELIMINARE E CONDIZIONE SOSPENSIVA PER LA PROPROSTA DI MUTUO

Nel momento in cui si decide di acquistare una casa e/o un’immobile, spesso e volentieri, ci si rivolge ad un agenzia immobiliare specializzata nel settore, la quale s’impegna a garantire in modo imparziale le trattative tra venditore e acquirente. In via generale, tutela garantita dall’ordinamento giuridico, con la redazione del contratto preliminare di compravendita si garantiscono giuridicamente le parti.

L’art. 1353 c.c. recita “ le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto” ; dunque, un accordo per l’acquisto di un immobile o altro bene può attivarsi con il verificarsi della concessione o del rifiuto di un mutuo da parte di un istituto di credito bancario, tale processo si distingue in più fasi:

1. Proposta d’acquisto da parte dell’acquirente, innanzi ad un mediatore, generalmente, un agenzia immobiliare, con il versamento di una caparra confirmatoria/deposito cauzionale;
2. La redazione del contratto preliminare di compravendita tra promissario venditore e acquirente, con clausola “facoltativa” di condizione sospensiva del mutuo;
3. Infine, la redazione del contratto definitivo innanzi ad un notaio, qualora la clausola sospensiva di approvazione del finanziamento sia stata efficace.

A tal proposito, la questione sulla quale si è a lungo dibattuto è la validità di una clausola sospensiva all’interno di un contratto preliminare di compravendita alla quale si subordina la sua efficacia, e quindi l’obbligo della stipula del contratto di vendita subordinata all’erogazione ed approvazione da parte di un istituto di credito bancario al fine di poter pagare il prezzo pattuito  nel preliminare.

La clausola sospensiva contenuta nel contratto preliminare di compravendita ha natura di condizione meramente potestativa?

A tal proposito, la giurisprudenza maggioritaria (sent. n. 22046/2018) si è orientata nel riconoscere la validità della clausola sospensiva per il mutuo. Gli Ermellini hanno argomentato la questione, nel sostenere che, il contratto preliminare non è un actus legitimus, ovvero uno di quei negozi per i quali il legislatore esclude l’apponibilità di una condizione e, poi si inquadra la natura della clausola no come condizione meramente potestativa, poiché la concessione del mutuo dipende anche, ma non esclusivamente dal comportamento del promissario acquirente, dunque, qualificandola come condizione “mista” in parte potestativa ed in parte causale. Per cui sia il promittente venditore e promissario acquirente nella valida possibilità di stipulare un contratto preliminare la cui efficacia è subordinata all’erogazione del mutuo in favore della parte promissaria acquirente; vediamo quali possono essere le conseguente do una mancata erogazione del mutuo e gli effetti della clausola sul contratto preliminare di compravendita.

• Nel caso di mancata erogazione del finanziamento, quindi dell’avveramento della clausola sospensiva all’interno del contratto preliminare di compravendita, quest’ultimo non acquisterà MAI efficacia e, conseguentemente, non sorgerà in capo alle parti l’obbligo di addivenire alla stipula del contatto di vendita. In conseguenza dell’efficacia del contratto preliminare di compravendita le somme versate a titolo di caparra confirmatoria e/o deposito cauzionale dal promissario acquirente dovranno essere restituite allo stesso, proprio perché la mancata erogazione del mutuo, privando de finitamente di efficacia il contratto preliminare e quindi obbliga alla restituzione della somma ricevuta a tal titolo.

Inefficacia della clausola sospensiva mancata approvazione del mutuo? Nel momento in cui la proposta di contratto di compravendita di un immobile è subordinato alla clausola sospensiva, ma il finanziamento non viene erogato, cosa succede al compratore? In tali casi, venuto meno il vincolo del mutuo necessario all’acquisto dell’immobile invalida il contratto preliminare di compravendita. Con la conseguenza che al compratore dovrà essere restituita la caparra, con impegno da parte di quest’ultimo di comunicare al mediatore e/o al venditore la mancata concessione  del prestito entro i termini concordati nel preliminare.

La mancata efficacia del contratto preliminare a seguito della non riuscita dell’erogazione del finanziamento fa scattare l’obbligo per il mediatore immobiliare di:

• NON trattenere le somme versate a titolo di caparra e/o deposito;
• NON ha diritto a nessun risarcimento del danno;
• NON ha diritto al pagamento della provvigione per la mediazione prestata.

La mancata restituzione della caparra confirmatoria da parte del promissario venditore: l’agente immobiliare è ritenuto responsabile? A quale titolo?

A tal proposito una recentissima pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, con la quale vede come protagonista un promissario acquirente che lamenta l’inadempimento del promissario venditore che aveva ceduto l’immobile a lui promesso con un preliminare di compravendita concluso con la professionalità del mediatore immobiliare. Per cui si agiva, in via legale da parte del promissario acquirente per la restituzione della caparra confirmatoria consegnata nelle mani del mediatore a seguito della redazione del contratto preliminare di compravendita con clausola sospensiva del mutuo.  La Corte ha decisio: “è onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. E di certo la capacità patrimoniale delle parti, specie in presenza della dazione di una somma a titolo di anticipo di pagamento o caparra, appare inconfutabilmente un elemento di rilievo per la sicurezza dell’affare, nel senso che parte promissaria acquirente deve poter confidare nel recupero della somma anticipata in caso di inadempimento della controparte agli obblighi assunti con il contratto preliminare (Cass. Civ. sent. n. 20512/2022).

Dunque, il mediatore è tenuto secondo la diligenza professionale ex art. 1759 c.c. a fornire alle parti tutte le informazioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare, in mancanza della quale, è inadempiente al suo mandato.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu