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L’AVVOCATO DEL MARTEDÌ: LITI CONDOMINIALI_RISOLUZIONE PER MEZZO DELLA MEDIAZIONE

Avvocato Francesca Paola Quartararo

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

COSA E’ LA MEDIAZIONE?

La mediazione è uno strumento giuridico introdotto con il “decreto del fare” cioè il D. lgs. 63/2013 convertito con legge 98/2013, rende obbligatoria la mediazione civile e commerciale nelle liti tra privati o tra privati e aziende o condomini.Il legislatore ha inserito tra le materie obbligatorie del D.lgs. 28/2010 la materia condominiale e poi, a precisarlo con la legge di riforma del condominio L. 220/2012 con l’art. 71 quater disp- att.c.c. – quali sono le controversie condominiali di condominio che, ai sensi dell’art. 5 comma 1 del d.lgs 28/2010, così come modificato dalla l. 98/2013, sono soggette al preventivo obbligatorio di conciliazione, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Cosa significa condizione di procedibilità della domanda giudiziale? Secondo la legge, prima di ricorre in via legale (innanzi ad un Giudice) occorre obbligatoriamente presentare una domanda di mediazione presso un organismo qualificato e, tentare di risolvere “personalmente” la controversie mediante un accordo bonario tra le parti.

Cosa accade se non è stata esperita preliminarmente la procedura di mediazione? Nelle materie obbligatorie di cui all’art. 5 D.lgs 28/2010 la mediazione è condizione di procedibilità e non di proponibilità della domanda giudiziale. Con la conseguenza che qualora la mediazione non sia stata esperita preliminarmente, il Giudice dovrà assegnare alle parti un termine per la “mediazione demandata” ovvero per l’avvio della procedura di mediazione e rinviare la causa alla successiva udienza, fermo restando le eventuali decadenze e preclusioni già verificatesi. Il giudizio, pertanto, rimarrà pendente ed efficace, mentre l’attività processuale subirà solo un differimento in attesa che si concluda la procedura di mediazione. L’udienza normalmente è rinviata dopo la scadenza del termine previsto dall’art. 6 d.lgs. 28/10 (circa 3 mesi). L’improcedibilità del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale e, in particolare che l’improcedibilità debba essere esperita dal convenuto, a pena di decadenza o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza.Difatti, se la domanda di mediazione non è stata presentata entro il temine disposto dal giudice, quest’ultimo emetterà una sentenza di puro rito, dichiarando l’improcedibilità della domanda e disponendo, con ogni probabilità la condanna alle spese processuali a carico della parte onerata dell’avvio della mediazione (Cass. 9557/2017).

Lo svolgimento della mediazione in materia condominiale. L’art. 71 quater disp. att. c.c., introdotto con la legge di riforma dell’istituto condominiale, disciplina il procedimento di mediazione delle controversie in materia condominiale. L’art. 71/I comma chiarisce quali sono le liti condominiali oggetto di mediazione cui fa riferimento il d.lgs. 28/2010 offrendo una nozione ampia che ricomprende oltre a tutto il capo II del titolo VII del libro III anche gli artt. 61 e 72 delle disposizioni attuative del c.c.All’interno delle controversi condominiali rientrano: Le vicende riguardanti le parti comuni, la destinazione d’uso delle stesse; nell’alveo applicativo della mediazione in materia condominiale, tutte le controversie relative all’amministratore (artt. 1129 – 1133 c.c.) alle spese fatte dal condominio senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.) all’assemblea dei condomini (art. 1135/1137c.c.) e al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) nonché le questioni inerenti l’impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137c.c.) e la responsabilità dell’amministratore e la sua revoca. Rientrano in mediazione le questioni inerenti le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att.c.c., in tema di scioglimento del condominio e dell’art. 63 disp. att c.c., in materia di riscossione dei contributi.

Chi è il soggetto legittimato? L’art. 71 quater disp. c.c. dispone al terzo comma che al procedimento “è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera dell’assemblea da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. II comma c.c. Ciò significa che il quorum deliberativo deve essere costituito, sia in prima che in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei interventi in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, ferma restando ovviamente la validità del quorum costitutivo, di cui al primo e al secondo comma dell’art. 1136 c.c. formato da condomini che rappresentino; in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’intero edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’interno edificio.

IL PROCEDIMENTO: Il procedimento di mediazione per le liti condominiali valgono, in linea generale, le regole adottate dal d.lgs 28/2010. Al momento della presentazione dell’istanza di mediazione il responsabile dell’organismo di mediazione dovrà designare un professionista (mediatore), fissando l’incontro tra le parti entro e non oltre trenta giorni. Giorni dal deposito dell’istanza. In merito alla presenza delle parti, occorre, tenere presente quanto previsto dall’art. 71 quater disp.att.c.c, secondo il quale, se i termini di comparizione davanti all’organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell’amministratore, è possibile ottenere (previa apposita istanza) “una proroga” della data di prima comparizione. Nel corso del primo incontro, spetterà al mediatore chiarire le funzioni e le modalità di svolgimento dell’istituto, invitando le parti e i loro legali (la cui partecipazione è obbligatoria ex lege), ad esprimersi sulla possibilità di dare avvio alla mediazione.

Si potrebbero verificare due ipotesi:

A) VERBALE DI MEDIAZIONE NEGATIVO: il procedimento si riterrà chiuso, potendo adire l’autorità giudiziaria e non prevedendo alcun compenso per l’organismo di conciliazione, salvo le spese di avvio per la procedura stessa per entrambi le parti.

B) VERBALE DI MEDIAZIONE POSITIVO: avrà inizio la mediazione in tal caso posso verificarsi due possibilità:

1) Il raggiungimento dell’accordo di mediazione tra le parti, in tal caso, il Mediatore redigerà apposito verbale, allegando il testo dell’accordo medesimo, il quale una volta sottoscritto, anche dagli avvocati delle parti, costituirà titolo esecutivo;

2) Nell’ipotesi in cui, invece, non si pervenga ad un accordo, è compito del mediatore formulare una proposta di conciliazione, alla quale le parti, entro un congruo termine (7 giorni circa) dovranno rispondere, comunicando per iscritto, la loro accettazione o il rifiuto. Difatti, l’eventuale silenzio equivale al rifiuto della proposta. Infatti, l’art. 71 quater .. prevede al quinto e al sesto comma, in merito alla “proposta di mediazione” che la stessa venga approvata dall’assemblea con la maggioranza richiesta dall’art. 1136 II comma c.c., a tal fine, il termine di sette giorni fissati in linea generale per l’accettazione o meno della proposta può essere derogato dallo stesso mediatore in ragione della “necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare”.

IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE IN MEDIAZIONE e la CONVENIENZA DI CHIUDERE LE LITI CONDOMINIALI IN MEDIAZIONE. L’amministratore di condominio per partecipare alla mediazione deve essere obbligatoriamente incaricato dall’Assemblea condominiale prima che il convenuto venga convocato ed informato dell’attivazione dell’istanza. La legittimazione è conferita all’amministratore in ossequio alle maggioranze di cui all’art. 1136 II comma c.c. Fermo restando quindi l’importanza di conferire il mandato conferito all’Amministratore in modo che possa gestire e seguire con competenza ed imparzialità l’intera procedura, si intende che ogni decisione sarà demandata comunque all’assemblea. Dunque, dovranno essere convocate due assemblea, la prima per deliberare il conferimento dell’incarico dell’Amministratore e la seconda per ratificate o rigettare l’eventuale proposta di accordo. L’amministratore, dunque, dopo aver acquisito il consenso alla procedura dell’assemblea condominiale Da qui la necessità di una più specifica formazione degli amministratori condominiali in materia di mediazione soprattutto al fine di poter illustrate chiaramente all’assemblea non solo i tratti salienti dell’istituto, ma anche le sanzioni patrimoniali in sede giudiziale a carico della parte chiamata in mediazione che non abbia aderito, senza giustificato motivo, al tentativo di conciliazione, optando in sua vece per una procedura giudiziale.

Sul punto la giurisprudenza si dimostra sempre più rigorosa nell’applicare le sanzioni previste dalla legge: innanzitutto una condanna al pagamento di una comma pari all’importo del contributo unificato, la possibilità per il giudice di desumere argomenti di prova dell’assenza della parte in mediazione e, non da ultimo di applicare ulteriori pesanti sanzioni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c Come già evidenziato nelle premesse, i casi sopra descritti non esauriscono l’ambito applicativo della mediazione nelle controversie condominiali, dovendosi anche considerare le opportunità offerte da una “mediazione facoltativa e/o volontaria” – (in caso di esito positivo, a differenza della mediazione obbligatoria in cui il verbale costituisce titolo esecutivo, per quella facoltativa, invece tale efficacia potrà essere acquisita a seguito di una semplice e veloce procedura di omologazione del verbale stesso da parte del Presidente del Tribunale competente per territorio) al fine di non gravare il condominio, per quanto, di gravose liti giudiziarie con risvolti diretti anche e sopratutto nell’ambito della vita e pace condominiale.

Infine, conviene presentarsi in mediazione e cercare insieme al mediatore di poter concludere bonariamente la controversia, al fine di evitare ulteriori oneri a carico delle parti.

La disciplina in questione risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

 

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