Il codice civile a norma dell’art. 1571 c.c. definisce la locazione come il contratto con cui una parte “locatore” si obbliga a far godere ad altro soggetto “conduttore/inquilino” una cosa mobile/immobile per un determinato tempo e un corrispettivo “canone locazione”. Il locatario/inquilino è la controparte a cui viene concesso il bene (si pensi ad esempio ad un appartamento) in locazione, cosicché quest’ultimo diventa titolare di un diritto personale di godimento.
Il locatore (il proprietario del bene mobile/immobile concesso in locazione) ha degli obblighi:
- La consegna del bene al conduttore in buono stato di manutenzione;
- Il mantenimento del bene da servire all’uso di destinazione (abitativo e/o di altro genere);
- La garanzia del godimento durante la locazione.
L’inquilino/conduttore a norma di legge ex art. 1587 c.c. deve:
- Prendere in consegna il bene immobile/mobile e osservare la diligenza del buon padre di famiglia durante il periodo dell’intera locazione;
- Versare mensilmente il corrispettivo pattuito nel contratto di locazione.
Disposte alcune premesse, il più delle volte ci poniamo la seguente domanda: Se abbiamo un appartamento locato e vantiamo un credito nei confronti del locatore, si può compensare il credito vantato dall’inquilino con il canone di locazione mensile?
Su tale quesito si sono pronunciate diverse sentenze:
- La recentissima sentenza emessa dal Tribunale di Roma n. 3169/2023 con la quale ha stabilito che: “è possibile effettuare la compensazione delle somme versate a titolo di deposito cauzionale con i canoni di locazione non pagati, con accordo raggiungibile anche all’interno del verbale di rilascio dell’immobile”
- Altra sentenza della Corte di Cassazione n. 6850/2012 ha stabilito che: “non è consentito al conduttore autoridursi il canone di locazione, anche se vanta dei crediti nei confronti del locatore”.
Nel caso di specie l’inquilina anticipava delle spese per la riparazione dell’immobile e quindi, chiedeva la compensazione con il canone di locazione. La Cassazione, con la sentenza suesposta, ha ribadito, sulla scorta delle precedenti sentenze nel merito che, il locatore non ha diritto a ridursi il canone di locazione per pretesi crediti vantati nei confronti dell’affittuario, salvo diverso accordo tra le parti.
- Un’altra sentenza emessa dal Tribunale di Nola con sentenza n. 439/2017 ha stabilito che: “non è mai consentita l’autoriduzione del canone di locazione del conduttore neanche se quest’ultimo vanta dei controcrediti nei confronti del locatore, poiché tale condotta altera l’equilibrio delle prestazioni previse nel contratto di locazione”.
Dunque, secondo la giurisprudenza maggioritaria, è inammissibile l’auto-sospensione dei canoni di locatizi, poiché la mancata corresponsione dei canoni di locazione da parte del conduttore integra una grave violazione idonea per espressa previsione contrattuale a produrre lo scioglimento del vincolo contrattuale; pertanto si considera come indebitamente operata la compensazione tra i canoni e le somme vantate dal conduttore.
Altresì, sussiste la possibilità di un’eventuale accordo “scrittura privata tra le parti” ove quest’ultime con accordo “meramente” volontario possono stabile la riduzione del canone di locazione per la compensazione del credito vantato e/o in alternativa disporre il pagamento in unica soluzione da parte del locatore nei confronti dell’inquilino. In caso di mancato accordo tra le parti, l’inquilino può recuperare il credito vantato nei confronti del proprietario dell’immobile e/o di qualsivoglia bene concesso in locazione, con ricorso presso il Tribunale competente per il recupero di quanto dovuto, supportato da una efficacia documentazione probatoria.
La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu
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