RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ VENDITA CON OBBLIGO DI ASSISTENZA

a cura dell’Avvocato Francesca Paola Quartararo

Il contratto di compravendita di un determinato immobile dietro l’obbligo di assistenza e mantenimento dell’acquirente a favore del venditore è accordo che sigilla il passaggio di proprietà di un cespite vero e proprio.

Il classico esempio è quello del passaggio di proprietà della casa dei genitori al figlio/a con l’esigenza dell’anziano genitore ad aver assicurato le cure, assistenza e mantenimento per il resto della sua vita.

La compravendita per assistenza e mantenimento è quel contratto per mezzo del quale un determinato soggetto (proprietario) trasferisce un cespite immobiliare (un appartamento, villa ecc…) a favore di un altro soggetto (beneficiario) in cambio dell’impegno di quest’ultimo ad assisterlo e sostenerlo per tutta la durata della sua vita.

Generalmente il proprietario è una persona anziana (genitore, uno zio/a, un nonno/a, un soggetto estraneo alla famiglia detto soggetto terzo) che trasferire a favore di un altro soggetto beneficiario (il figlio/a, il nipote, un soggetto terzo) la proprietà di uno o più immobili in cambio della garanzia al proprio mantenimento.

Analizziamo le caratteristiche del contratto di vendita con obbligo di assistenza:

• Contratto atipico, il che significa che non è disciplinato dal codice civile ma è nato dalla prassi giurisprudenziale.
• Contratto oneroso, cioè non è una donazione né a titolo gratuito.
• Contratto aleatorio, l’alea ossia l’incertezza della prestazione del beneficiario, cioè il compratore, infatti, non può sapere con certezza il valore della prestazione, dacché dipende dalla vita del beneficiario (proprietario) e dalle esigenze dello stesso che possono variare in ossequio all’età e allo stato di salute.
• Contratto di vendita atipico, ciò significa c’è una vendita vera e propria ma la controprestazione non è il passaggio di denaro ma è, data dalla prestazione assistenziale morale e materiale per il beneficiario (cioè colui che riceve la proprietà).

Il proprietario può riservarsi il diritto di usufrutto e vendere solamente la nuda proprietà.

Facciamo un esempio:

Tizia, anziana vedova di 80 anni e madre Caio, Sempronio e Mevia, trovandosi in grave difficoltà di salute decide, innanzi ad un notaio di stipulare con un soggetto terzo ed estraneo alla famiglia Rossi di stipulare un contratto di compravendita per assistenza e mantenimento, per tutta la vita di Tizia, riservandosi il diritto di usufrutto e cedendo la nuda proprietà con le relative pertinenze dell’immobile in cui vive.

Morta Tizia, i figli Caio, Sempronio e Mevia quali eredi legittimi, scoprono dell’esistenza della compravendita per assistenza e mantenimento con revoca di ogni precedente disposizione testamentaria, lasciando solamente ai figli la quota di legittima.

In tal caso la domanda da porsi è: Gli eredi legittimi posso far valere la nullità del contratto di mantenimento e assistenza nei confronti di un soggetto terzo?

Gli eredi legittimi che intendono far valere la nullità del contratto di compravendita per assistenza devono dimostrare e provare la mancanza dell’alea al momento della stipula del contratto.

Come è possibile la dimostrazione di tale prova?

In tal caso, gli eredi legittimi dovranno dimostrare e provare in primis la lesione di legittima e di conseguenza la mancata dell’alea.

Difatti, l’alea è data dalla sproporzione tra il valore degli immobili ceduti e il valore dell’assistenza ricevuta. Una valutazione rimessa al prudente apprezzamento del giudice chiamato a giudicare l’eventuale causa. Di converso, il beneficiario potrà e dovrà difendersi dimostrando la sussistenza dell’elemento dell’alea fosse pienamente sussistente in ragione di un modesto valore economico dell’immobile nonché dell’obbligazione assunta di prestare assistenza per tutta la vita in modo decorso al proprietario.

Difatti, se dovesse appurarsi una originaria sproporzione tra le prestazioni, si riterrebbe presuntivamente provato lo spirito di liberalità, tipico della dissimulata donazione, e il contratto dovrà ritenersi nullo (Cass. civ. sez. II n. 7479/2013).

Che differenza c’è tra donazione modale e contratto di vendita per assistenza e mantenimento?

La donazione modale disciplinata dall’art. 793 c.c. è una forma particola di donazione con la quale un soggetto dona ad un’altra persona un bene, inserendo nell’atto una clausola in base alla quale chi riceve la donazione dovrà impegnarsi svolgere un onere/modus in favore del donante.

Questo tipo di donazione ha in comune con il contratto di compravendita e assistenza lo scopo e l’aleatorietà, poiché incerto il termine della vita del donante non può indicarsi con certezza quanto tempo potrà durare la prestazione.

I due contratti si distinguono per la natura propria cioè, la donazione modale è a titolo gratuito, caratterizzata dallo spirito di liberalità in favore del donatario di converso il contratto di mantenimento e assistenza è a titolo oneroso, ove l’assistenza morale e materiale costituisce un corrispettivo dovuto per il bene immobile ricevuto.

Per cui al fine di valutare nel miglior modo possibile, quale dei due istituti poter applicare bisogna attenzionare “alea” ovvero sia l’incertezza del rischio e nella proporzione tra il valore del bene ceduto e le possibili prestazioni assistenziali dovute che non possono prescindere dall’età e dallo stato di salute del soggetto beneficiario al momento della stipula.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu