RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ MUFFA E UMIDITA’: QUALI LE TUTELE PER IL CONDUTTORE

a cura dell’Avvocato Francesca Paola Quartararo

Le problematiche relative alla presenza di umidità e intense muffe sulle pareti degli appartamenti e nel relativo mobilio della casa in cui si vive in affitto, più delle volte sono delle conseguenze di infiltrazioni di acqua e/o muffe da risalita (derivanti dalla struttura stessa dell’immobile) sono purtroppo, piuttosto spiacevoli, sia in termini di salute (allergie, nausea, vomito ecc…) che danni patrimoniali (muffa nei mobili, vestiti, oggetti vari ecc…).

In presenza di muffa all’interno dell’abitazione presa in affitto, l’inquilino come può tutelarsi?

L’uso dell’immobile in cui si vive in affitto deve essere necessariamente compromesso dalla presenza di umidità, infiltrazioni, condensa e muffe di vario genere, ovviamente la presenza di questi funghi deve essere dimostrata da un supporto fotografico, che ne attesti la gravosa situazione all’interno dell’ambiente in cui si vive.

L’inquilino in presenza di “una gravosa situazione di muffa” tale da rendere l’appartamento insalubre potrà, secondo quanto disposto dalla legge:

• Far disporre un sopraluogo dell’ASL di competenza;
• Chiedere l’abbassamento del canone di affitto;
• Chiedere il risarcimento del danno di natura patrimoniale e non patrimoniale (diritto alla salute compromesso e ammuffimento dei mobili);
• Chiedere il recesso anticipato dal contratto e restituzione delle caparre versate anticipatamente al proprietario dell’immobile preso in locazione.

L’art. 1578 c.c. recita: “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”, dunque, l’obbligazione principale del locatore (ossia il padrone di casa) è quella di consegnare al futuro inquilino l’appartamento idoneo all’uso convenuto (cioè quello abitativo) e prevedere alla sua manutenzione in modo che detta finalità sia assicurata per tutto l’arco di validità del contratto. Ne consegue che, se l’appartamento presenta problemi di natura strutturale o derivanti dalla mancanza di manutenzione, spetta al proprietario rimuoverli. Le norme del codice civile di cui agli artt. 1578 e 1581 c.c. stabiliscono che, in presenza di vizi dell’appartamento, sia sussistenti al momento della conclusione del contratto, sia sopravvenuti in un momento successivo, idonei a dar luogo ad un inidoneità dell’utilizzo dell’immobile stesso.

Difatti, la giurisprudenza di merito, ha chiarito che l’obbligo del locatore di mantenere l’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto si sostanzia nel dovere del locatore stesso di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui si trova al momento della consegna e che abbia determinato una diminuzione del godimento. Al conduttore non è però consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente ma solamente attraverso un accordo bonario tra le parti – in sede di mediazione – o per mezzo di una sentenza disposta dal Giudice.

A tal proposito secondo la sentenza n. 20346/2010 infatti: “se l’immobile è affetto da umidità, il giudice può decretare il risarcimento danni (dovuti all’ammuffimento dei suppellettili) in favore dell’inquilino a carico del proprietario, anche quando il locatario risulta sfrattato per non aver pagato i canoni mensili”; l’invasione dell’umidità per effetto del trasudo delle pareti costituisce un “deterioramento rilevante”, vizio che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento. In presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c.”

Inoltre, l’inquilino potrà richiedere il risarcimento dei danni subiti, legati alla presenza di muffa, oltre come disposto dall’art. 1580 c.c., che se i vizi della cosa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se la presenza di muffa gli era nota al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.

Altresì, la Corte di Cassazione n. 15191/2017 ha affermato, allineandosi a quanto già deciso dalle corti di merito, precisando che l’art. 1578 c.c. dispone la restituzione del deposito cauzionale all’affittuario, che la restituzione della caparra è senz’altro dovuta anche in ragione dell’esclusione di qualsivoglia inadempimento in capo al conduttore.

Alcune pronunce giurisprudenziali in merito:

• Corte di Cassazione, sez. III sentenza n. 20346/2010 la quale stabilisce: “se l’immobile è affetto da umidità, il giudice può decretare il risarcimento del danno (dovuti all’ammuffimento sei suppellettili) in favore dell’inquilino a carico del proprietario, anche quando il locatario risulta sfrattato per non aver pagato i canoni mensili. L’invasione dell’umidità per effetto di trasudo delle pareti costituisce un “deterioramento rilevante”, un vizio che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento, in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c.. Se si può appurare che l’umidità e la muffa presenti sui muri dipendono da gravi difetti, ai sensi dell’art. 1669 c.c. che non solo incidono sulla stabilità dell’edificio (pericolo di rovina dell’immobile), ma che possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando anche una sola parte dell’opera, incidono sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento della stessa, si ha diritto ad un risarcimento dei danni stimabile in danni diretti e in minor valore dell’immobile. Quindi grave può essere una non esigua infiltrazione d’acqua nei locali dell’immobile, una non esigua presenza di umidità sui muri;
• Corte di Cassazione, Sez. I civile, sentenza n. 8520/2006: “La Corte di Cassazione ha ribadito che l’art. 1669 c.c. è da intendersi come norma speciale c.c. rispetto alla disposizione nell’art. 2043 c.c. risultando applicabile qualora la prima lo sia in concreto; quindi oltre all’azione di responsabilità dell’appaltatore per vizi e difetto costruttivi prevista dall’art. 1669 c.c. che ha durata decennale e quindi limitata, potrà sempre essere invocata, ricorrendo i presupposti, la norma generale di risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c.”
• Corte di Cassazione Sez. n. 915/1999: “il locatore è ugualmente tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore, per effetto delle condizioni abitative dell’immobile locato, quand’anche tali condizioni fossero note all’inquilino al momento della conclusione del contratto, dovendosi ritenere che la tutela alla salute prevalga su qualsiasi accordo tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore”. Per cui il locatario è tenuto a risarcire i danni di salute del conduttore.
• Infine Corte di Cassazione Sezione II civile, sentenza n. 37553/1999: “l’umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compressa l’abitabilità e il godimento del bene, configurandosi come grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia, che deve essere avanzata, a pena di decadenza, entro un anno dalla scoperta del danno lamentato.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu