RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ MUFFA E AFFITTO: QUALI LE TUTELE E RIMEDI

a cura dell’Avvocato Francesca Paola Quartararo

La muffa, la condensa e l’umidità sono dei problemi diffusi e comuni, eppure nella maggior parte dei casi in pochi sanno come comportarsi, su chi deve pagare locatore o conduttore al fine di trovare una soluzione.

Come fare a stabilire le cause della muffa in appartamento?

La presenza di macchie umide sui muri rappresenta un campanello d’allarme che mette a repentaglio l’ambiente domestico, poiché la diffusione di questo “fungo pluricellulare” provoca danni alla salute e conseguenze anche per i beni mobili, quale gli arredi.

Esistono diversi tipi di umidità:

• Umidità di risalita: si caratterizza per la natura porosa dei comuni materiali da costruzione per risalire, appunto, dal terreno, trasportandone i Sali e depositandoli sulle parete di abitazione. Si manifesta mediante la formazione della muffa sulle pareti e distacco dell’intonaco che possono mettere in pericolo la stabilità dell’edificio e può inficiare problemi di salute agli coabitanti dell’appartamento.
• Umidità da infiltrazione: si caratterizza poiché può dipendere da diversi fatti come l’esposizione alla pioggia degli edifici a piano terra o eventuali rotture o perdite di condotte idrauliche che agiscono negativamente sulle pareti, dunque, riconducibili alla penetrazione dell’acqua nei muri o nel solaio.
• Umidità da condensa: si caratterizza poiché deriva dalla condensazione del vapore acqueo dovuta a uno scarso isolamento termico.

Stabilita la presenza di umidità all’interno dell’appartamento, per comprendere chi si farà carico della spesa di rimozione della muffa (locatario o conduttore) dipenderà dalle cause che la producono e, dunque, sarà necessario l’intervento di un tecnico specializzato, il quale a seguito di un sopraluogo, potrà risalire all’origine della causa.

La disciplina giuridica:

• L’art. 1575 c.c. rubricato “obbligazioni principali del locatore” stabilisce “il locatore è tenuto a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione”
• L’art. 1578 c.c. rubricato “vizi della cosa locata”, in presenza di muffa, umidità e condensa in un appartamento in affitto, autorizza il locatario a richiedere la risoluzione del contratto.

A tal proposito la sentenza n. 20346/2010 stabiliva che in presenza di muffa un “deterioramento rilevante” e afferma che se l’immobile è affetto da umidità il giudice può decretare il risarcimento danni (dovuti all’ammuffimento dei soprammobili) in favore dell’inquilino a carico del proprietario.

Con la sentenza n. 915/1999 la Corte di Cassazione ha confermato che il locatore è tenuto a risarcire l’affittuario anche per i danni alla salute che la muffa gli ha causato durante l’utilizzo dell’immobile locato.

Per cui l’immobile in affitto che presenta muffa è “viziato” poiché la presenza di questo “fungo” può essere tale da non rendere l’abitazione inidonea all’uso a cui è destinata e ne può ridurre il valore economico.

Il principio secondo il quale “è responsabile di ciascuna cosa chi ne sia custode, fatta eccezione per la circostanza in cui sia dimostrabile il caso fortuito”.

Chi può essere responsabile della formazione della muffa in appartamento?  

• Il condominio: il fenomeno della muffa sui muri può essere addebitato al Condominio se provato e riconosciuto quale conseguenza di cattiva coibentazione oppure nell’ipotesi di infiltrazioni d’acqua provenienti da una parte condominiale comune;
• Il conduttore: quando il verificarsi della presenza della muffa dipenda dalla mancata manutenzione ordinaria;
• Il proprietario: quando il verificarsi della presenza della muffa dipenda dalla mancata manutenzione straordinaria.  

Oggi analizziamo da vicino quali sono i rimedi a disposizione del conduttore/inquilino in presenza di muffa nell’appartamento preso in locazione:

Quali sono i rimedi per il conduttore/inquilino?

• Risoluzione del contratto: Il proprietario dell’immobile, in forza del contratto di locazione è obbligato a consegnare la cosa locata in “buono stato di manutenzione” e in “condizioni tali a servire all’uso convenuto per la durata del contratto”.

In un appartamento concesso in locazione, quando sussistono “gravi motivi” quali la presenza di umidità e muffa dipendente dai vizi strutturali dell’immobile (mancata manutenzione straordinaria) costituisce un vizio grave dell’immobile stesso che rende inidoneo l’uso pattuito che legittima l’immediata risoluzione ex art. 1578 c.c.

In tali casi, a seguito della risoluzione del contratto per fatto imputabile al locatore per inidoneità all’uso, quest’ultimo non può pretendere il pagamento del canone maturato nel periodo d’inutilizzabilità dell’immobile stesso (Cass. n. 7081/2006).

• Riduzione del canone di locazione: Se l’inquilino/conduttore non intende avvalersi della risoluzione immediata del contratto di locazione, allorquando sussiste muffa e condensa verificate e provate nell’appartamento, quest’ultimo potrà richiedere una riduzione del canone di locazione.
• Risarcimento del danno: Altresì il conduttore/inquilino in presenza di muffa in appartamento oltre alla risoluzione e/o riduzione del canone di affitto potrà richiedere al proprietario dell’immobile il risarcimento del danno.

La natura del risarcimento del danno può essere di diversa specie, si pensi ai danni subiti a beni mobili e suppellettili o il risarcimento per il danno alla salute nei confronti dei coabitanti all’interno dell’appartamento malsano, ovviamente, il tutto con previa dimostrazione e con la possibilità da parte del proprietario di poter dimostrare di aver senza colpa ignorato i vizi all’atto della consegna dell’immobile.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu