RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ L’USUCAPIONE DEL COEREDE: COSA DICE LA LEGGE

Il diritto reale dell’usucapione in cosa consiste?

Secondo la disciplina del diritto civile, l’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e/o un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto nel tempo. Gli elementi indispensabili perché si possa usucapire un bene altrui sono:

1. Il possesso della cosa in modo pacifico, cioè il possesso del bene deve essere ottenuto in modo sereno e tranquillo non in modo violento o clandestino;
2. Il trascorrere di un determinato periodo di tempo, cioè in modo continuo ed interrotto nel tempo e non in modo occasionale.

Il fattore tempo nell’usucapione è una circostanza necessaria per definirne l’acquisto della proprietà, difatti, il possesso deve essere ininterrotto e continuo, cioè il possesso non deve subire interruzioni e/o intervalli di tempo.

Il tempo necessario perché si possa realizzare l’usucapione di un bene altrui dipende da diversi elementi:

• Dalla situazione soggettiva del possessore (buona o in mala fede);
• Dalla categoria del bene e dall’esistenza o meno di un titolo idoneo;
• Dall’esistenza della trascrizione (per i beni mobili registrati e/o per gli immobili).

Difatti, il proprietario del bene, se vuole impedire che il possessore ne acquisti la proprietà deve porre in essere atti interruttivi dell’usucapione, cioè dimostrare di voler mantenere la proprietà dell’immobile, pur essendo questo nel possesso di un altro soggetto.

Facciamo un esempio: il classico caso scolastico, è quello dell’usufrutto di un immobile a titolo gratuito che, se protratto per 20 anni, potrebbe portare all’acquisto della proprietà da parte dell’usufruttuario, salvo che il proprietario interrompa il trascorrere del tempo in modo ininterrotto e continuo, attraverso il pagamento di un canone di locazione e/o la registrazione di un comodato d’uso gratuito.

L’usucapione del coerede è un modo per diventare proprietari dell’immobile, senza necessità di effettuare una compravendita. L’unico modo è dimostrare di possedere i requisiti di legge:

1. dimostrare il possesso indisturbato, pacifico e ininterrotto del bene per almeno 20 anni;
2. proprietà può essere acquistata a “titolo originario” qualora il proprietario abbia deciso di abbandonarlo;
3. il possesso deve avvenire senza subire interruzioni superiori ad un anno, in caso contrario si interrompe il decorrere del tempo;
4. inoltre, l’usucapione deve avvenire senza l’uso della violenza, in modo non clandestino;
5. L’usucapione del coerede deve avvenire prima della divisione ereditaria, ovvero quanto ci sono più comproprietari. Difatti, la giurisprudenza maggioritaria esplica che: “che un coerede possa usucapire della quota degli altri eredi, se possiede il bene per un certo periodo di tempo, in modo pacifico e non clandestino”.
6. Affinché il diritto di proprietà possa essere effettivo è necessario agire per vie legali, in modo particolare la prima fase consiste nell’espletare la mediazione obbligatoria in materia, al fine di poter addivenire ad una soluzione pacifica, in presenza di un mediatore. Se l’accordo in sede di mediazione non avviene allora si potrà adire innanzi ad un giudice ordinario presso il tribunale territorialmente competente.
7. L’art. 714 c.c. espleta che: “può domandarsi la divisione anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l’usucapione per effetto esclusivo del possesso”; sul punto la giurisprudenza ha affermato che “il coerede che a seguito del decesso del de cuius sia rimasto nel possesso del bene ereditario anche prima della divisione può usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso. Egli, a tal fine, già nel possedendo “animo proprio” ed a titolo di comproprietà, deve estendere tale possesso in termini di esclusività, ed il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità non compatibili con la possibilità di godimento altrui (Cass. n. 966/2019 e Cass. n. 22444/2019).
8. Infine, il possesso deve esssere “ad excludendum” , il che significa che ai fini dell’usucapione dei beni ereditari deve essere fornita la prova del possesso ad excludendum, vale a dire una situazione nella quale il rapporto materiale del coerede con i beni ereditari sia tale da escludere gli altri coeredi dalla possibilità di analogo rapporto.

Tizio, può diventare unico erede dell’appartamento del padre escludendo la comproprietà degli altri eredi?

In virtù del principio di “comune ereditaria” disciplinata dalle norme del codice civile, è impedito al singolo coerede e comunista la possibilità di invocare l’acquisto per usucapione della proprietà esclusiva di un bene ereditario.

Infatti, il coerede che abbia continuato, dopo la morte del de cuius, ad essere il solo ad avere la disponibilità dell’appartamento, disponendo dell’unico mazzo di chiavi, non è idonea ad attestare il possesso esclusivo del bene necessario per l’usucapione dell’immobile.

Servono altri presupposti, infatti, per far scattare l’usucapione dell’eredità indivisa.

Infatti, la Corte di Cassazione (Cass. Civ. n. 10512/2018) ha affermato che il singolo coerede può invocare l’acquisto per usucapione delle quote di comproprietà spettanti agli altri eredi solo se il suo possesso è esclusivo. Dunque, si deve dimostrare non solo di aver esercitato sul bene comune un potere di fatto non violento, non clandestino e non equivoco, ma anche di aver esercitato tale potere come se fosse l’unico proprietario del bene e quindi in modo tale da escludere il godimento da parte degli altri coeredi.

Il singolo coerede potrà ottenere l’accertamento dell’avvenuta usucapione delle quote di comproprietà degli altri coeredi solo dimostrando di aver posseduto non come comproprietario bensì come proprietario esclusivo.

La Corte di Cassazione con ordinanza n. 9359/2021 ha chiarito: “a seguito della morte del de cuius, il coerede rimasto nel possesso del bene ereditario può usucapire prima delle divisione le quote degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso, ma per farlo è tenuto a estendere tale possesso in termini di esclusività e ciò avviene qualora il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà del possessore “uti dominus” e non più “uit con dominus”.

Per cui la Cassazione ha precisato che la mancata disponibilità delle chiavi dell’appartamento da parte degli altri coeredi non può essere ritenuta elemento di per sé necessario ad attestare il possesso per l’acquisto per usucapione della proprietà del bene. La circostanza che Tizio convivesse con il padre nell’appartamento e, quindi, avesse già le chiavi dello stesso, avendo continuato a essere il solo ad averne la disponibilità, per gli Ermellini non indica, di per sé, il possesso dell’immobile esclusivo.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu