RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ DIRITTI REALI: USUCAPIONE SPECIALE PER LA PICCOLA PROPRIETA’ RURALE

a cura dell’Avvocato Francesca Paola Quartararo

Cosa è l’usucapione?

L’usucapione è un diritto reale che permette di acquistare a titolo originario il diritto di proprietà o altro diritto reale che si basa sul possesso pacifico e continuativo di un bene mobile, immobile per un determinato periodo di tempo.

L’usucapione disciplinato dall’art. 1158 c.c. e segg.. si distingue in usucapione ordinaria e usucapione abbreviata.

• L’usucapione ordinaria è quella che si compie quando il possesso di un bene immobile si protrae in modo continuato per vent’anni. L’art. 1161 c.c. stabilisce invece un termine decennale per i beni mobili (salvo il possesso in male fede);
• L’usucapione abbreviata o l’usucapione speciale dei beni immobili è disciplinata dall’art. 1559 c.c., in tal caso, per usucapire un immobile o un diritto reale immobiliare è sufficiente un possesso di dieci anni se accompagnato da determinati requisiti.
• Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale una peculiare forma di usucapione speciale. La specialità consiste nel fatto che ne viene regolata nella stessa sede l’usucapione ordinaria e quella speciale abbreviata di fondi rustici con annessi fabbricati.

Quest’ultima è una forma speciale di usucapione riguarda i fondi rustici siti in comuni montani e con redditi bassi, per la quale sono previsti tempo più brevi rispetto al termine ordinario ventennale, necessario per usucapire.

L’art.1559 bis c.c., – Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale – dispone: “la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione”.

Per cui la disposizione normativa di cui sopra, fissa i parametri per la procedura, le modalità nonché le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà. Infatti, le disposizioni di cui ai commi dell’art. 1559 bis c.c. si applicano ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge.

Quali terrei agricoli distingue la legge, ai fini dell’usucapione?

I terreni agricoli oggetto di usucapione secondo la legge sono:

• Fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani: per la quale s’intende quelli situati per almeno 80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare;
• Fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non montani: i quali sono situati in comuni non classificati dalla legge come montani, purché i fondi rustici abbiano un reddito non superi i limiti fissati dalla legge speciale – Legge n. 346/1976 di cui all’art. 2 individua la soglia redditi dominicale non eccedente la somma di € 180,76 – .

Ai fini dell’usucapione il fono deve essere iscritto al catasto dei terreni e, inoltre deve altresì concretamente destinato ad attività agricola.

La Corte di Cassazione, infatti con la sentenza n. 8778/2010 chiariva “la mera iscrizione del fondo al catasto rustico, non è da sola sufficiente per far valere l’usucapione; è invece imprescindibile e necessario che il fondo in questione sia destinato in concreto ad attività agricola”.

Quali sono i tempi per usucapire i terreni agricoli montani?

Per un fondo agricolo con annessi fabbricati sito in un Comune montano è necessario il possesso continuato e non violento per quindici anni. Altresì, se il possesso è stato acquistato “in buona fede” dal non proprietario anch’esso in buona fede e in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto per l’usucapione sono sufficienti cinque anni dalla trascrizione. Nel caso in cui, il terreno non dovesse possedere le caratteristiche di cui all’art. 1159 bic c.c., si applica la disciplina generale dell’usucapione dei beni mobili ex art. 1158 c.c. o il decorso del termine decennale ex art. 1159 c.c. 

L’usucapione riguarda solamente il diritto di proprietà?

Per quanto riguarda l’usucapione della piccola proprietà rurale, come sancito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 867/2000, non è possibile usucapire ai sensi della disciplina di cui all’art. 1159 bic c.c. gli altri diritti reali di godimento (uso, usufrutto, la servitù, enfiteusi ecc…) ma solamente la proprietà.

• L’usucapione non si applica ai beni di proprietà dello Stato o di altri Enti Pubblici;
• Non è possibile acquistare il diritto di usucapione in caso di un terreno o immobile legato da un contratto di comodato d’uso.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu