Con la riforma Cartabia introdotta dal D.lgs. n. 149/2022 ha rivoluzionato il panorama della mediazione in materia condominiale obbligatoria e, in modo particolare il ruolo dell’amministratore di Condominio. L’ art. 71 quater disposizioni attuative del C.C. ha introdotto il nuovo art. 5 – ter del D.lgs n. 28/2010 il quale recita: “L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.
Il D.lgs- n. 28/2010 definisce le controversie in materia condominiale soggette a mediazione, con riferimento specifico alle situazioni in cui le regole e le norme previste dal c.c. e dalle disp. att. al c.c. non sono state rispettate o sono state applicate in modo del tutto illegittimo.
Si applica alle questioni controversie come:
- Conflitti sulla gestione delle parti comuni;
- Disaccordi su decisioni prese in assemblea;
- Discussioni inerenti alla ripartizione delle spese condominiali;
- Danni dei condomini subiti da soggetti terzi (si pensi ad esempio: all’appalto del rifacimento del lastrico solare, il quale a causato infiltrazioni ai condomini per la negligenza ed imperizia dell’impresa assunta dall’Amministratore di Condominio ecc…).
Pertanto, con la nuova riforma, la mediazione in condominio assume un ruolo di passaggio preliminare ed obbligatorio, condizione preliminare senza la quale non si può adire in giudizio, la ratio è proprio quella di ridurre il carico pendente nelle aule di tribunali cercando di risolvere in modo amicale e cooperativo innanzi ad un soggetto terzo ed imparziale “il mediatore” la questione controversia.
La novità della riforma Cartabia in materia di mediazione obbligatoria è il NUOVO RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO.
Il legislatore con la nuova riforma ha maggiormente responsabilizzato la figura professionale dell’amministratore di condominio al fine di snellire il procedimento di mediazione in modo particolare:
- L’amministratore di condominio non ha più necessità di coinvolgere i condomini al fine di conferire allo stesso il potere negoziale di rappresentare il condominio coinvolto nella controversia, con la riforma, lo stesso può parteciparvi e prendere decisioni in tale sede;
- L’amministratore non deve chiedere proroghe temporali al mediatore, al fine di posticipare il primo incontro al solo fine di garantire l’assunzione della delibera per la partecipazione dello stesso alla mediazione;
- In sede di mediazione l’amministratore vi partecipa senza alcuna delibera condominiale e può assumere tutte le decisioni che ritiene opportune a tutela dei condomini e per favorire la risoluzione della controversia in modo amichevole con la controparte;
- La scelta finale di approvare la proposta di transazione in sede di mediazione dovrà essere approvata dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. II comma, ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
In tal caso, il verbale o la proposta finale di transazione ai fini della valutazione dei condomini deve essere fissato un termine (generalmente non superiore a giorni 15, poiché deve rientrare entro il termine dilatorio dei tre mesi della mediazione), concesso dal mediatore, ai fini dell’approvazione o meno della proposta, difatti spirato inutilmente il termine fissato, la conciliazione dovrà intendersi conclusa negativamente.
- In sede di mediazione l’amministratore potrà farsi assistere da un avvocato (sempre previa delibera da parte condominiale).
Infine alla luce della riforma Cartabia il nuovo art. 5 D.lgs. n. 28/2010 prevede la condizione di procedibilità della domanda in sede di mediazione per le materia condominiale, quest’ultima ha inciso notevolmente nel nuovo ruolo dell’amministratore ampliando i suoi poteri e riconoscendo una maggiore responsabilità ed autonomia in sede di mediazione. L’amministratore viene investito di un potere decisionale, qualora ritenga di agire per tutelare gli interessi del condominio o per resistere all’altrui iniziative che lo stesso ritenga lesiva degli interessi dei condomini, al fine di trovare una soluzione bonaria. Quest’ultimo dovrà solamente passare dall’assemblea condominiale solamente ai fini dell’approvazione della proposta conciliativa discussa in mediazione.
La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu
