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L’Avvocato del Martedì_Regolamento Condominiale: Risoluzione o Guerra tra i Condomini?

Avvocato Francesca Paola Quartararo e Avvocato Giancarlo Sciortino
Avvocato Francesca Paola Quartararo e Avvocato Giancarlo Sciortino

(di F.P. Quartararo) Eccoci al nostro appuntamento settimanale con L’Avvocato del Martedì.

Cosa è il Regolamento Condominiale?

L’art. 1138 c.c.  rubricato il  “Regolamento Contrattuale” prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia. Il Regolamento condominiale viene generalmente distinto in due categorie:

  • il regolamento Assembleare: qualora si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni; i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Il R.A. può contenere solamente il contenuto di cui alla norma ex art. 1138 c.c.
  • il regolamento di natura Contrattuale: si tratta di un vero e proprio contratto, redatto dall’originario proprietario dall’edificio, che può essere sottoscritto, o al momento della formazione del condominio (ad esempio: quando il costruttore vende tutte le unità immobiliari e all’atto di acquisto viene allegato un regolamento che viene specificatamente approvato da tutti i condomini) oppure in un secondo momento quando i condomini decidono di mettersi d’accordo e di disciplinare contrattualmente determinati aspetti della gestione del condominio. R.C., può avere norme che limitano i diritti dei condomini sulle parti comuni e sulle parti esclusive (ad esempio: il divieto al condomino di destinare la propria unità immobiliare ad ufficio o ad attività di ristorazione ecc…), inoltre, secondo la cassazione costante nel tempo, il regolamento contrattuale può avere anche natura assembleare, vale dire contenere norme conformi a quando disposto dall’art. 1138 c.c., in questo caso le maggioranze necessarie per modificare il regolamento contrattuale saranno le stesse del regolamento assembleare, dunque modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta all’art. 1136 II comma c.c. (con la maggioranza dei voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Nel caso di modifica delle clausole di natura contrattuale possono essere modificate solamente dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria ad esempio, ti chiedo la modifica della destinazione d’uso dell’appartamento in ufficio, in tal caso necessità il consenso da parte di tutti i condomini di converso, se la clausola del regolamento che vieta il parcheggio nel cortile o che vieta un qualsiasi uso del cortile è meramente regolamentare, questa può essere modificata con una delibera dell’assemblea approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, c.c. (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) .

Quando il regolamento Contrattuale diventa vincolante per i condomini?

Il regolamento condominiale predisposto dall’originario ed unico proprietario dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari qualora ricorrano alcuni requisiti: Allorquando il regolamento di natura contrattuale sia stato approvato espressamente dall’acquirente e sia stato richiamato in modo chiaro nei singoli atti di acquisto; dunque, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti volontaria adesione riportandolo espressamente nel contratto di compravendita.  (Cass. n. 856/2000). Invece, nulla la clausola contrattuale con la quale il costruttore si riserva la facoltà di redigere il regolamento di condominio dopo la vendita delle unità immobiliari, quindi, in un momento successivo alla redazione del rogito. In tal caso, non avrebbe alcuna efficacia tale regolamento redatto dal medesimo costruttore, dopo la vendita dall’immobile. Poniamo un esempio: se il costruttore, in tale regolamento, redatto successivamente all’acquisto dell’immobile, può riservarsi la proprietà esclusiva di alcune parti dell’edificio che, invece di norma sono in comunione (aree aperte, lastrico solare ecc…), dunque tale riserva non alcun effetto nei confronti degli acquirenti (Cass. sen. N. 8606/2014).

Il regolamento di natura contrattuale può rappresentare quella diversa convenzione di cui parla l’art. 1123 c.c. “riparazione delle spese” in modo differente da quelli che sono i criteri indicati dalla legge.

In riferimento alla norma contenuta all’art. 1123 c.c. ha carattere dispositivo, il che vuol dire che essa trova applicazione laddove le parti non abbiamo diversamente stabilito. In questo modo si dà l’opportunità ai partecipanti al condominio di decidere in piena autonomia i criteri di ripartizione delle spese più equi nella loro situazione. Solo l’eventuale mancanza di accordi inter partes, quindi, consente l’applicazione delle disposizioni codicistiche.

Difatti, il primo comma dell’art. 1123 c.c., analogamente al principio di proporzionalità dei diritti dei comproprietari sulle cose comuni in base al valore della proprietà di ciascuno, ha inteso fissare il criterio generale di ripartizione delle “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza” che vanno sostenute da tutti i condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“. Attraverso l’inciso finale, “salvo diversa convenzione“, inserito nel primo comma dell’art. 1123 c.c., il legislatore del ’42 ha esplicitamente previsto la derogabilità ai principi generali di ripartizione delle spese condominiali fissati dallo stesso articolo.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, poiché l’art. 1123 c.c. nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, deve ritenersi legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, purché contenuta in una delibera assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini, ovvero l’espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale (Cass. n. 28679/2011).

Sono legittime le clausole del regolamento contrattuale che prevedono l’esenzione dalle spese per il costruttore ?

Assolutamente Si! Deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. Questo il principio di diritto applicato dal Tribunale di Lecce con la sentenza n. 2077 del 26 aprile 2016, secondo il Giudice Salentino, la clausola del regolamento condominiale che esenta dal pagamento delle spese di manutenzione ordinaria in favore dei proprietari degli immobili invenduti e non utilizzati, approvata con il consenso di tutti i condomini, è legittima in quanto attuativa dell’art. 1123 c.c. Tale ultima disposizione, nell’enunciare il principio generale della ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà, consente ai condomini di derogare detto principio senza alcun limite, per cui è legittima la convenzione che regolamenti il regime delle spese in modo diverso o che preveda esoneri delle spese a favore di alcuni condomini.

Gli eventuali conflitti tra i condomini possono essere risolti attraverso l’osservanza del “SOLO” Regolamento Condominiale? Nell’eventualità in cui il Regolamento Condominiale non sia idoneo a placare gli “animi dei condomini”, la legge prevede possibilità di mediazione tra le parti in conflitto? 

L’avvocato Cassazionista “Giancarlo Sciortino” appartenente al Foro degli Avvocati di Palermo e Responsabile Scientifico dell’Associazione UNAI (Unione Nazionale Amministratori d’Immobili) in merito alla questione ha chiarito e precisato che “il regolamento condominiale è un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a disciplinare la vita, l’attività e la relativa amministrazione. Sfortunatamente non rappresenta da solo strumento sufficiente ed efficace a risolvere gli eventuali conflitti tra i condomini, a tal proposito la legge (D.lgs. n. 28/2010 aggiornato con la legge del “Fare” D.L. n. 69/2013 coordinato con legge di conversione n. 98/2013) ha messo a disposizione uno strumento, quale condizione di procedibilità dell’azione legale, la “mediazione obbligatoria in materia condominiale”; la quale permette di dirimere conflitti in materia condominiale presso un Organismo di Mediazione, innanzi ad un “mediatore” soggetto terzo ed imparziale nella risoluzione della lite, con la presenza obbligatoria delle parti e dell’assistenza tecnica del legale di fiducia. A tal proposito ricordo la sentenza n. 21/07/2016 del Tribunale di Milano che in merito alla questione si è di recente pronunciata affermando che – il condomino che non collabora allo svolgimento della mediazione, deve essere condannato al risarcimento del maggior danno pari alle spese sostenute per la procedura conciliativa che, appariva più che opportuna in quanto avrebbe consentito ad entrambi di evitare i costi e i tempo del giudizio -, dunque con questa importante pronuncia che costituisce un precedente giurisprudenziale destinato a responsabilizzare le parti che, chiamate in mediazione (ancor più se non obbligatoria ex lege o ex officio iudicis) ritengono di eludere una effettiva partecipazione alla mediazione stessa finalizzata alla concreta definizione della lite”.

Pertanto, lo strumento della mediazione “obbligatoria in materia condominiale” è funzionale ad evitare – con minimi costi per il convenuto – un eventuale giudizio nell’interesse di entrambi le parti e del sistema Giustizia.  

Esprimete la Vostra opinione sulla questione e, scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Francesca Paola Quartararo

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