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L’Avvocato del Martedì_ SERVITU’ DI PASSAGGIO, LA TUTELA DEL PROPRIETARIO DEL FONDO SERVENTE.

Avvocato Francesca Paola Quartararo
        Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di F. P. QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’.

Cosa è la servitù?

L’art. 1027 c.c. descrive la servitù come il “peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo apparentemente a diverso proprietario”. Il rapporto di servitù tra fondi vicini o limitrofi si incentra sull’utilitas, attuale o futura, che il fondo dominante ottiene sul fondo servente (il quale subisce la limitazione). Pertanto è palese la correlazione esistente tra servitù e fondo, tale che l’alienazione della servitù potrà avvenire solo congiuntamente a quella del fondo.

Come si costituisce la servitù?

  • In modo volontario, con atto inter vivos o mortis causa.
  • In modo coattivo, con sentenza del giudice, presupposto è che un fondo non abbia accesso alla pubblica via perché intercluso da altri fondi, né sia possibile procurarsi l’ accesso stesso senza eccessivo disagio. La stessa cosa vale se si tratta di ampliare un passaggio già esistente per il transito di mezzi. In tale circostanza, è dovuta un indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio ex art. 1053 c.c. fissata dal giudice in una data somma di denaro.
  • Con atto amministrativo, con cui la pubblica amministrazione si avvale dei poteri autoritativi espropriativo, lasciando la proprietà al privato, ma gravandola di una servitù per pubblica utilità in base alla L. 25 giugno 1865, n. 2359.
  • Per destinazione del padre di famiglia, quando due fondi divisi erano stati posseduti dallo stesso proprietario, che ha lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

In particolare: Cosa è la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio è una particolare categoria di servitù coattiva, che rileva in situazioni di fondo intercluso, circondato da fondi altrui e pertanto privo di uscita sulla via pubblica. In tali casi, il codice civile, prevede che il proprietario di un fondo abbia diritto ad ottenere la costituzione della servitù di passaggio la quale “in mancanza di contratto, è costituita con sentenza” può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge  ex art. 1032 c.c.

Difatti, l’art. 1051 c.c. riconosce al proprietario del fondo intercluso il diritto di ottenere, senza eccessivo dispendio o disagio, il passaggio sul fondo vicino per consentirgli la coltivazione o l’uso conveniente del proprio fondo. Tuttavia, secondo il principio del minimo mezzo, il passaggio non deve essere eccessivamente pregiudizievole per il fondo servente: la costituzione della servitù dovrà avvenire in quella parte del fondo per cui l’accesso alla via pubblica è più breve o comunque provoca minor danno, se preferibile anche attraverso un sottopassaggio. Si potrà costituire una servitù di passaggio anche laddove esista già un passaggio sul fondo altrui, ma sia necessario ampliare l’accesso esistente per consentire al proprietario del fondo dominante il transito di veicoli anche a trazione meccanica, per permettergli di coltivare o usare adeguatamente il fondo.

Cosa è esente dalla servitù di passaggio?

Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti. Il codice civile prevede che il passaggio coattivo sia consentito anche in caso di fondo non intercluso se l’accesso alla via pubblica sia inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non sia possibile procedere ad un suo ampliamento (art. 1052 c.c.); in tal caso l’autorità giudiziaria gode del potere discrezionale di consentire la servitù solo se la domanda risponda alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria oppure, come precisato dalla Corte Costituzionale, in caso la domanda risponda ad esigenze di accessibilità in edifici ad uso abitativo per i portatori di handicap.

La servitù di passaggio può essere acquista per usucapione?

Si, la costituzione della servitù di passaggio può realizzarsi anche mediante usucapione quanto la servitù sia apparente ex art. 1061 c.c., cioè quando sul fondo servente sono presenti opere (naturali o artificiali) di natura permanente destinate all’esercizio della servitù, tali da rivelare inequivocabilmente l’esistenza del peso che grava sul fondo nonché delle caratteristiche stabili e non precarie dell’attività a tal fine compiuta. Tali segni tangibili ed inequivocabili dovranno permanere nel tempo necessario previsto dalla legge affinché possa concretizzarsi l’usucapione.

In caso di servitù di passaggio costruita abusivamente cosa è dovuto al proprietario del fondo servente?

Al proprietario del fondo servente il codice civile riconosce un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio ex art. 1053 c.c. comprendente sia il danno effettivo provocato dalla servitù di passaggio coattiva sia il deprezzamento subìto dal fondo a causa di essa. Se per l’attuazione del passaggio si rende necessario occupare con opere stabili porzioni del fondo servente o lasciarne incolta una parte, il proprietario che domanda la servitù dovrà pagare anche il valore della zona predetta prima di intraprendere le opere o iniziare il passaggio ex art. 1030 c.c. L’art. 1054 c.c. riconosce al proprietario del fondo divenuto intercluso, a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divisione, il diritto di ottenere coattivamente dall’altro contraente il passaggio senza il pagamento di alcuna indennità.

Se sulla servitù di passaggio viene apposto un cancello, cosa può fare il proprietario?

La Corte di Cassazione ha ritenuto che rientri nel diritto del proprietario del fondo servente la facoltà, prevista dall’art. 841 c.c., di chiudere il fondo con un cancello per preservarlo, impedendo l’accesso ai non aventi diritto, anche se questo suo comportamento possa provocare disagi minimi e trascurabili al proprietario del fondo dominante. Il cancello non dovrà impedire il pacifico esercizio della servitù di passaggio, consentendo al titolare l’ingresso in maniera comoda e non aggravata. A graduare il disagio ed a stabilire in concreto le misure più idonee più idonee a contemperare i due diritti, dovrà essere il giudice di merito avendo riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità d’esercizio e alla configurazione dei luoghi (Cass. nn. 15971/01, 9631/99, 1212/99, 5808/98, 2267/97 e 8536/95; Cass. 23 settembre 2013 n. 21744).

Il diritto di servitù si può estinguere?

Al pari di altri diritti reali limitati, anche la servitù può venire meno. Ciò avviene, per esempio, nei seguenti casi: scade il contratto tra le parti; il proprietario del fondo dominante rinuncia; il proprietario del fondo servente rinuncia alla proprietà del fondo oppure una sentenza accerti che la servitù non è più necessaria. E ancora, come cita l’art. 1072 del Codice civile, quando una sola persona è proprietaria sia del fondo dominante sia del fondo servente. Infine, la servitù viene a mancare quando non è esercitata per venti anni dal proprietario del fondo dominante.

Quali sono gli articoli del codice civile che tutelano il diritto alla servitù?

Il Codice civile dedica ampio spazio alle servitù di passaggio, a cominciare dall’art. 841 che consente al titolare del fondo di chiuderlo a suo piacimento, facendo attenzione a non limitare il diritto di accesso del proprietario del fondo vicino. Salvo differenti accordi, l’art. 1053 prevede che il titolare del fondo servente riceva dal proprietario del fondo dominante un’indennità, mentre a proposito della manutenzione e dei costi che ne derivano, l’art. 1069 specifica come a pagare sia il proprietario del fondo che trae i maggiori benefici dai lavori effettuati, secondo un criterio proporzionale. Gli articoli compresi tra il 1072 e il 1078 del Codice civile, infine, si soffermano sull’estinzione della servitù, che avviene quando un soggetto è allo stesso tempo proprietario del fondo servente e dominante, per scadenza del contratto tra le parti, rinuncia, decisione del giudice o quando non è esercitata per venti anni dal proprietario del fondo dominante.

Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi,  scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

Francesca Paola Quartararo

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Un commento

  1. in merito alla servitù di passaggio se il proprietario del fondo dominante non la esercita perchè non esce mai di casa o se lo fa usa l’uscita della sua residenza anagrafica principale? Può questa considerarsi motivo di decadenza a favore del fondo servente? e può valere l’usocapione

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