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L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ LE CONTROVERSIE CONDOMINIALI: LE CAUSE TRA IL CONDOMINIO E L’AMMINISTRATORE.

 

Avvocato Francesca Paola Quartararo

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Cause tra il condominio e l’amministratore

L’amministratore pro-tempore rappresenta l’organo di gestione di un determinato edificio (denominato condominio) lo stesso agisce come se fosse un mandatario con rappresentanza; in virtù del contratto concluso con i condomini si obbliga a compiere tutti gli atti giuridici necessari, di gestione, rappresentanza e organizzazione nell’interesse del soggetto mandante ovverosia i condomini.

Per le controversie tra il condominio e l’amministratore sono regolate dal codice civile dagli artt. 1117 – 1139 al libro III denominato “del condominio negli edifici” nonché dalle norme modificate con la nuova legge n. 220/2012.

Quali sono gli obblighi/doveri dell’amministratore? A norma degli artt. 1129 e 1130 e segg. l’amministratore di condominio deve:

  1. Deliberazioni dell’assemblea – l’assemblea deve convocare annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 bis c.c. e curare l’osservanza del regolamento condominiale;
  2. Regola l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune;
  3. Riscuote i contributi ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  4. Esegue gli adempimenti fiscali;
  5. Cura il registro dell’anagrafe condominiale – l’amministratore p.t. è tenuto a mantenere aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale vanno inserite le generalità dei proprietari degli immobili in condominio.;
  6. Conserva la documentazione completa della sua gestione condominiale;
  7. Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  8. Il conto corrente condominiale.

Dunque, in capo all’amministratore di Condominio in caso di inadempimento anche parziale degli obblighi /doveri  possono nascere controversie condominiali.

Facciamo qualche esempio:

Tra i poteri dell’amministratore di condominio, senza necessità di una specifica autorizzazione dall’assemblea, rientra l’apertura di un conto corrente bancario intestato al condominio, su cui fare affluire i contributi versati dai condomini per far fronte alle spese condominiali, con conseguente opponibilità al condominio, in tal caso, di un eventuale scoperto, necessariamente produttivo di interessi passivi (Cass. Civ. 7162/2012).

Difatti, integra un’ipotesi di grave irregolarità, che legittima la revoca dell’amministratore di condominio la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario e/o postale intestato al condominio sul quale far transigere le somme ricevute dai  condomino o da terzi.

Oppure

L’amministratore che non esegue le deliberazioni dell’assemblea, di convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale a norma del nuovo art. 1130 bis, e curare l’osservanza del regolamento condominiale. Per cui l’amministratore che non esegue le deliberazioni con cui l’assemblea ha deciso di stipulare un contratto di portierato con un determinato soggetto o ancora, il regolamento di condominio specifica che il cortile può essere utilizzato solo per carico/scarico delle merci e non per la sosta dei veicolo e, l’amministratore invece, permette il quotidiano parcheggio delle autovetture anche di terzi estranei all’edificio.

Ancora

L’amministratore è tenuto alla cura del registro dell’anagrafe condominiale contente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, nonché di ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza, procedendo all’acquisizione dei dati in caso di variazione; per cui se l’amministratore tiene il registro di anagrafe condominiale in bianco, oppure non procede alle opportune variazione ed annotazioni commette un inadempimento delle specifiche annotazioni previste dalle legge.

In questi esempi, potrebbero essere milioni, nel momento in cui emerge la negligenza dell’amministratore tale da poter comportare la cessazione del mandato per volere del condominio, quest’ultimo può agire nei confronti dell’amministratore stesso con due alternative giudiziarie:

  • Nel  giudizio di revocadi cui all’art. 64 disp. att. cod. civ., procedimento di volontaria giurisdizione, che non ha natura contenziosa ma amministrativa, svolgendosi in camera di consiglio ex 737 ss. cod. proc. civ. L’art. 5 I comma del d.lgs. n. 28/2010 i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio non sono oggetto di mediazione.

A tal proposito si è discusso se la revoca dell’amministratore debba essere soggetta anch’essa in mediazione. Della questione se ne occupato il Tribunale di Padova con  Ordinanza del 3/12/2014 riunito in camera di consiglio, ha affrontato la questione interpretativa derivante dalla lettura combinata di quanto disposto dall’art. 5 comma 1, del d.lgs n. 28/2010 in materia di mediazione e dell’art. 71 quater disp.att.c.c. disciplina la mediazione per controversie in materia di condominio (quale articolo introdotto con la legge di riforma condominiale L. n. 220/2012). La norma generale che disciplina la mediazione obbligatoria preventiva, se da un lato prevede anche la materia condominiale, dall’altro pone un limite specifico quello dei procedimenti in Camera di Consiglio, di cui all’art. 5, comma 4, lettera f), esclude l’obbligatorietà della mediazione per i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio come il ricorso per la revoca dell’amministratore di condominio. Ciò significa che sulla base della disciplina generale il procedimento di revoca dell’amministratore resterebbe escluso dalla mediazione intesa quale condizione di procedibilità ope legis. Tuttavia, con la riforma del condominio ha  introdotto l’art. 71 quater disp.att.c.c. intesa come NORMA SPECALE in materia condominiale e pertanto, individuandone per relationem i riferimenti legislativi. A tal punto il collegio del Tribunale patavino, nel dare una lettura combinata degli articoli degli articoli sopra menzionati ha ritenuto che la controversia relativa alla revoca dell’amministratore rientri tra quelle soggette all’obbligo di mediazione. Tale principio viene condiviso dalla giurisprudenza costante, poiché assegna un rilievo di specialità alla citata previsione introdotta dalla legge di riforma del condominio che scardina le disposizioni generali in materia di mediazione e ciò anche in considerazione della particolare natura dei rapporti condominiali che ben si prestano all’utilizzo di percorsi negoziabili di carattere coesistenziale.

  • Invece se il Condominio intende agire in ragione del rapporto di mandato contrattuale nei confronti del proprio amministratore è necessaria la preventiva fase di mediazione.

Per cui le cause oggetto di mediazione in materia condominiali sono tantissime come:

  • Impugnazioni delle delibere;
  • Controversie fra condominio e condomino per errata esposizione dei costi e dei riparti in contabilità condominiale;
  • Controversie in materia di tabelle millesimali;
  • Controversie in materia di disconoscimento di spese urgenti anticipate dal singolo condomino e conseguente non approvazione del rendiconto condominiale;
  • Controversie in materia di diritto di accesso agli atti esibizione di documenti condominiali e le attività di verifica dei documenti condominiali e attività di verifica in tutela dei titolari di diritti reali e di godimento.

A tal proposito il regime delle eccezioni all’obbligatorietà della disciplina della mediazione non si ferma alla procedura di ingiunzione – decreto ingiuntivo -, ma l’art. 3 del d.lgs n. 28/2010 specifica che “lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso la concessione dei provvedimento urgenti e cautelari, né la trascrizione della domanda giudiziale”. Ciò vuol dire che se l’amministratore, ad esempio, deve promuovere un’azione d’urgenza per ottenere la consegna dei documenti da parte del suo predecessore non deve presentare, preventivamente, istanza di mediazione.

Tale materia risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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