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L’Avvocato del Martedì_ ASTE IMMOBILIARI: TRA GARE AL RIALZO E OFFERTE IN BUSTA CHIUSA.

 

Avvocato Francesca Paola Quartararo
                                   Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di F. P. QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’. 

Accade nella vita quotidiana che un soggetto vuoi per “sfortuna” vuoi per “l’inerzia delle sue capacità” non si in grado di adempiere e/o pagare i propri debiti. I creditori per tutelare e soddisfare i propri crediti aggrediscono il patrimonio del soggetto inadempiente, rivalendosi sull’intero patrimonio, costituito da beni mobili, immobili, quote di azioni aziendali e/o conti corrente. Dunque si procede con l’atto di pignoramento fino ad arrivare alla vendita all’asta dei beni soggetti all’esecuzione forza.

Cosa è l’incanto?

L’incanto è sinonimo di asta. Si tratta del procedimento con il quale si procede alla vendita dei beni pignorati al debitore inadempiente oppure, nel caso di fallimento dell’imprenditore, alla liquidazione degli immobili dell’azienda. Il Giudice stabilisce quando disporre la vendita con incanto o senza incanto.

Quando si ha la vendita senza incanto?

Di norma il Giudice stabilisce che si proceda con la vendita senza incanto. A tal fine fissa un termine non inferiore a “90” giorni e non superiore a “120” entro il quale eventuali interessati potranno presentare le offerte di acquisto del bene pignorato.

Procedimento:

Per partecipare a un’asta immobiliare senza incanto occorre presentare un’offerta d’acquisto in busta chiusa – segreta e irrevocabile – presso la cancelleria del tribunale indicando in particolare: prezzo, modalità e tempistiche di pagamento. Durante l’udienza, alla presenza dei vari partecipanti, le buste vengono aperte. In caso di più offerte valide, ovvero superiori al prezzo base, il Giudice può indire una nuova asta, questa volta con incanto. Nel caso di una sola offerta valida, questa è ritenuta vincente se è superiore di almeno 1/5 al prezzo base, mentre nel caso fosse inferiore, spetta al Giudice – sentito il creditore procedente – stabilire se effettuare o meno una nuova asta con incanto. Con la legge 132 del 6 agosto 2015, il legislatore ha dato una forte indicazione a favore delle aste senza incanto, ritenute più efficaci per diversi motivi:

  • piùveloce l’aggiudicazione è da subito definitiva senza dover aspettare un eventuale rialzo del Quinto;
  • piùsicure le buste contengono offerte irrevocabili e non semplici domande di partecipazione come nella vendita con incanto;
  • piùtrasparenti perché è più difficile creare turbative d’asta e altri atteggiamenti di disturbo.

Inoltre nella vendita senza incanto è sempre possibile contare su eventuali rilanci migliorativi, perché in caso di più offerte valide pervenute si apre la gara sull’offerta più alta. La recente norma non ha comunque escluso la vendita con incanto, ma quest’ultima sarà utilizzata solo in situazioni particolari.

Quando si ha la vendita con incanto?

Invece, il Giudice dispone la vendita con incanto quando:

  • Se non sono pervenute offerte di acquisto entro il termine stabilito per la vendita senza incanto o le stesse sono inefficaci;
  • Se l’unica offerta pervenuta viene ritenuta inadeguata o se, in caso di più offerenti, non si riesce a tenere una gara tra gli stessi;
  • Se la vendita senza incanto non può avvenire per qualsiasi altra ragione.

Procedimento:

Immaginate le aste d’arte dei film americani, con il banditore in piedi dietro un bancone di legno e gli astanti seduti davanti a lui con magari in mano delle palette per richiamare la sua attenzione! Ecco, le aste con incanto si avvicinano un po’ a questo immaginario, con una vera e propria gara al rialzo tra i vari partecipanti. A partire dal prezzo base, stabilito in anticipo, gli astanti possono rialzare di una cifra minima indicata dal Giudice. Dunque abbiamo un primo offerente che propone “X” ed il rialzo minimo di “Y” , il secondo astante per superare l’offerta dovrà proporre, entro il tempo limite di 3 minuti, almeno  “W” e cosi via. Nelle aste con incanto chi avrà fatto l’offerta più alta dovrà però aspettare 10 giorni prima di cantare vittoria. Perché durante quei 10 giorni chiunque può effettuare un’ulteriore offerta presso la cancelleria del tribunale. Questo meccanismo viene detto “Rialzo del Quinto” in quanto l’offerta deve superare di almeno un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto.

Chi può partecipare all’asta?

In generale chiunque può fare un’offerta di acquisto, personalmente o tramite avvocato o tramite una persona da nominare.

 Chi non può partecipare all’asta?

Tuttavia non possono essere compratori, né personalmente, né per interposta persona, il debitore, i genitori esercenti la potestà su figli rispetto ai beni e ai diritti del minore (atti compiuti in violazione di tale divieto possono essere annullati su istanza del figlio o dei suoi eredi o aventi causa), il tutore ed il procuratore ai beni e ai diritti del minore, gli amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni e degli altri enti pubblici rispetto ai beni affidati alla loro cura. L’eventuale acquisto è nullo. Per tutti coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi, in tal caso l’eventuale acquisto è annullabile.

L’ex coniuge non può partecipare alla vendita all’asta della casa familiare in comproprietà?

In ossequio alla regola generale: il singolo comproprietario non può partecipare alla vendita all’incanto ma può chiedere l’attribuzione della quota dell’altro comproprietario, prima della vendita all’incanto dell’immobile, in modo da evitare che tale immobile sia venduto all’asta.  Con la richiesta di assegnazione, praticamente, può impedire che l’immobile sia venduto all’asta. Secondo l’orientamento giurisprudenziale della Cassazione, inoltre, ciascun coerede può chiedere l’assegnazione anche dopo che è stata disposta la vendita all’incanto, se, ad esempio, ci ha ripensato; il termine ultimo, dopo il quale la assegnazione non può essere più richiesta, è quello in cui la vendita è già stata effettuata ad un terzo. Infatti, effettuata la vendita è preclusa in via definitiva la richiesta di attribuzione (Cassazione SS.UU. civile sentenza n. 684/1984).

Come evitare la vendita dell’immobile all’asta? La moglie salva il marito e/o viceversa?

Poniamo un esempio: Se il marito è oggetto di pignoramento. La sua intenzione è quella di riacquistare l’immobile tramite la moglie, ma il prezzo di asta è ancora troppo alto; attende così una serie di ribassi. Ad un certo punto, però, arriva un offerente che lo prende di sorpresa e fa un’offerta con cui si aggiudica provvisoriamente l’asta. Lo scopo del debitore, a questo punto, è cercare di far decadere tale offerta. Fa allora intervenire la moglie che, nei 10 giorni dopo, presenta un’offerta con aumento di 1/5. Ben consapevole, la moglie, che non verserà mai l’intero prezzo. La coppia perderà la cauzione, ma non l’immobile. E così, alla successiva asta, potrà verosimilmente aggiudicarsi il bene. E rimanere dentro casa.

Nell’ipotesi precedente, può scattare il reato di turbativa d’asta?

Secondo la Cass. sent. n. 8020/16 del 2.03.2016 la quale precisa che non scatta il reato di turbativa d’asta nei confronti del proprietario dell’immobile espropriato se sua moglie, dopo l’aggiudicazione del bene da parte di altri, presenta delle offerte in aumento del quinto sul prezzo non seguite dal versamento della somma nel termine. Ci troviamo semplicemente di fronte all’uso legittimo del meccanismo previsto dal codice di procedura civile in materia di esecuzioni immobiliari. Meccanismo che può essere lecitamente attivato dai parenti del proprietario.  Secondo i giudici della Cassazione, la multa derivante dalla perdita della caparra è già sufficiente a sanzionare tale condotta. Non scatta quindi alcun reato o altro illecito civile. Insomma, non c’è alcuno strumento fraudolento.

L’acquirente acquistata la “prima” casa all’asta ha diritto alle agevolazioni fiscali?

La Corte di cassazione con sentenza n. 9569/2013 ha fissato al momento della registrazione del decreto di trasferimento da parte del giudice dell’esecuzione il termine entro il quale il contribuente può richiedere l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”. I giudici di legittimità hanno stabilito che le manifestazioni di volontà connesse al godimento dei benefici fiscali, attenendo ai presupposti dell’agevolazione, vanno rese anche quando il contribuente si renda acquirente in sede di vendita forzata, esplicitandole, nelle dovute forme, prima della registrazione del decreto di trasferimento. Dunque, l’acquirente in sede di vendita forzata ha diritto alle stesse agevolazioni fiscali, relative alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, di chi acquista in libero mercato.

Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi,  scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

 

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