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L’AVVOCATO DEL MARTEDÌ: RESPONSABILITA’ IN CONDOMINIO_ QUALI SONO LE RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

         Avvocato Francesca Paola Quartararo

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

In capo all’Amministratore di Condominio l’ordinamento giuridico riconosce:

Responsabilità di natura penale per le azioni ed omissioni poste in essere dall’amministratore di condominio.

Responsabilità di natura Civilistica:

a) Responsabilità civilistica contrattuale colposa (trova fondamento nel rapporto di mandato ex art. 1710 c.c.);

b)Responsabilità extra-contrattuale nascente da atto illecito (trova fondamento negli artt. 2043 “Risarcimento per fatto illecito e 2051 “Danno cagionato da cose in custodia” c.c.).

Responsabilità di natura penale: L’amministratore di condominio è suscettibile di incorrere in responsabilità penale, quando commette reati nell’esercizio delle sue funzioni, non adempie all’obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni. In caso di inadempimento dell’amministratore l’elemento imprescindibile per la configurabilità di un reato è ravvisabile nell’art. 40 II comma c.p. secondo la quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”.

L’amministratore di condominio incorre in responsabilità penale, come ogni altro cittadino (la responsabilità penale è personale ex art. 27 Cost.), quando commetta reati di natura comune nei confronti dei condomini quali:

  • L’ingiuria e diffamazione (artt. 594 – 595 c.p.) L’amministratore di Condominio può incorre nel reato di ingiuria, ad esempio nel corso di una assemblea condominiale (art. 594 c.p.) o di diffamazione (art. 595 c.p.) ove la tutela dell’onere e del decoro dei condomini impone il rispetto dei principi di continenza, adeguatezza dei toni ai contenuti dell’informazione, assenza di espressioni ingiuriose ed offensive, riservatezza dei dati informativi comunicati. In giurisprudenza, si è ravvisato il reato di diffamazione qualora l’Amministratore abbia affisso nell’atrio del condominio un avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, contenete la comunicazione della denuncia di un condomino da parte dell’amministratore stesso (Cass. Pen. Sez.V n. 4562/1973); Nel caso in cui l’Amministratore invii una lettera a tutti i condomini con i quali questi sono edotti della morosità di uno di essi relativamente alla quota dovuta (Cass. Pen. Sez. V n. 282/2005).

  • VIOLAZIONE DI DOMICILIO (art. 614 c.p.) La violazione di domicilio si manifesta quando l’amministratore di condominio si introduca nell’appartamento di un condomino contro la sua volontà per effettuare delle verifiche autorizzate da delibera (art. 614 c.p.). Nei casi di necessità e d’urgenza (es: incedi e/o soccorsi tecnici al fine si salvaguardare l’incolumità dei condomini) l’amministratore potrebbe intervenire se coadiuvato dalla presenza di Vigili del Fuoco e dal personale dei competenti uffici dell’ASL di zona, al fine di mettersi al riparo dal rischio di denunce per la violazione di domicilio e sulla privacy.

  • OMICIDIO COLPOSO E/O LESIONI COLPOSE (art. 589 -590 c.p.)L’amministratore può essere imputato di omicidio colposo e lesioni colpose a danno dei condomini o di terzi quando siano derivate dall’omissione di misure di sicurezza degli impianti elettrici condominiali o da mancata effettuazione di lavori urgenti sulle parti comuni dell’edificio.L’amministratore è responsabile in base all’art. 677 c.p., per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria, indispensabili al fine di scongiurare pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio. La responsabilità dell’amministratore sussiste per i lavori di ordinaria amministrazione per la quale non ha necessità di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea. Per gli atti di straordinaria amministrazione è necessaria una preventiva delega assembleare per l’approvazione delle spese, salvo le opere urgenti ed improrogabili (ad esempio: quando il pericolo riguarda l’incolumità dei condomini che utilizzano l’impianto di riscaldamento ecc…).

  • RESPONSABILITA’ DI NATURA CIVILISTICA

Responsabilità Contrattuale: L’amministratore è il legale rappresentante del condominio, in virtù del rapporto di mandato disciplinato dall’art. 1710 c.c., si impegna a gestire ed a tutelare i diritti ad esso correlati e, per le sue qualità di mandatario, è tenuto ad eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la “diligenza del buon padre di famiglia”. In base all’obbligo di diligenza, “l’amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza”, criteri che di volta in volta dovranno essere accertati in base al caso concreto.

Gli obblighi che l’amministratore è tenuto ad adempiere sono quelli imposti dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti dalla normativa speciale. Le richiamate disposizioni, nel disciplinare i poteri dell’amministratore e le sue capacità giuridiche di rappresentanza del condominio, regolano anche a contrariis le responsabilità che gli derivano per l’inosservanza degli oneri e degli obblighi che allo stesso incombono. Il limite fondamentale che incontra nella sua gestione è quello che le parti e i servizi siano comuni, salvo il conferimento di un ulteriore mandato espresso dai singoli condomini.

La violazione di tali compiti implica:

– la Revoca in tronco dell’incarico;

– Il risarcimento del danno, non è automatico; infatti, per ottenere l’indennizzo è necessario dimostrare che il condominio ha subito un danno dalla “mala gestio”.

Com’è stato affermato dalla Corte di Cassazione in materia di risarcimento del danno derivante da responsabilità contrattuale “ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all’inadempimento del contratto non è sufficiente la prova dell’inadempimento del debitore, ma deve altresì essere provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera del danneggiato, in termini sia di danno emergente sia di lucro cessante e la sua entità (Cass. III sez. civ. n. 24632/2015).

Facciamo un esempio: Se l’amministratore ha tardato nel rendere il conto della gestione, ma da quel ritardo non è scaturito alcun pregiudizio immediato (danno emergente) o un mancato guadagno (lucro cessante), all’affermazione di responsabilità non potrà seguire una condanna risarcitoria.

Il principio generale del processo civile non è ammessa tutela giudiziaria se non c’è un effettivo, concreto e attuale pregiudizio economico e patrimoniale in capo al Condominio e/o singoli condomini.

RESPONSABILITA’ EXTRACONTRATTUALE DELL’AMMINISTRATORE

La responsabilità extracontrattuale o aquiliana si distingue da quella contrattuale in quanto prescinde dall’esistenza di un precedente rapporto obbligatorio fra le parti interessate e consegue alla violazione del principio “neminem ladere” – quale diritto del singolo a non subire un danno nei suoi diritti fondamentali: vita, incolumità personale, integrità patrimoniale ecc…).

L’art. 2043 c.c. costituisce la norma fondamentale in tema di responsabilità extracontrattuale, statuisce “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”; altresì la giurisprudenza ha ravvisato l’applicabilità dell’art. 2051 c.c. ovverosia “ciascuno è responsabile del danno cagionato da cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito” anche in ambito condominiale.

Difatti, la Cassazione ha di fatto affermato che è preciso dovere dell’Amministratore “il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini(Cass. n. 25251/2008); La giurisprudenza costante prosegue affermando che: “la responsabilità extracontrattuale verso i terzi risulta predicabile – ex art. 2051 c.c. – esclusivamente a carico del condominio residuando per l’amministratore esclusivamente la possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo” (Cass.Ord. n.6229/2019).

Facciamo un esempio: Tizio, amministratore del condominio Alfa, è incaricato dai condomini di occuparsi della riparazione dell’ascensore; poiché tarda nell’adempimento del suo compito, Caio, un ignaro visitatore, utilizza l’ascensore rimanendo intrappolato al suo interno e rendendosi così necessario l’intervento delle forze dell’ordine e dei tecnici. Questa condotta è fonte di responsabilità contrattuale nei riguardi dell’amministratore (in quanto si tratta di un ritardo nell’adempimento dei doveri nascenti dal proprio rapporto di mandato) e di responsabilità aquiliana nei confronti del terzo che è rimasto intrappolato nell’ascensore. Caio, terzo danneggiato, potrà agire per far valere i suoi diritti direttamente nei confronti del condominio, in quanto il suo danno è imputabile ad una negligenza dell’amministratore nello svolgimento delle sue mansioni. Solamente in un secondo momento il condominio potrà rivalersi nei confronti nei confronti dell’amministratore, magari chiedendo la restituzione di quanto versato al terzo a titolo di risarcimento dei danni (fatta salva, poi, la possibilità di deliberare la revoca dell’incarico).

Sussistono casi in cui è ravvisabile la responsabilità personale dell’amministratore nel caso in cui questi non abbia dato esecuzione ad una delibera assembleare che disponga lavori di ripristino necessaria al bene comune e ciò in quanto l’amministratore si è reso inadempiente ad un obbligo che inserisce l’esercizio delle sue funzioni.

Ad esempio: l’amministratore risponderà dei danni cagionati a terzi a titolo di responsabilità aquiliana per aver omesso di riparare il tetto dell’edificio condominiale, nonostante l’esistenza della delibera, da cui sono derivati dalla caduta delle tegole danni a terzi o agli stessi condomini.

La disciplina in questione risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Francesca Paola Quartararo

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