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RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ MEDIAZIONE: RIFORMA CARTABIA, IL NUOVO RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

La riforma Cartabia ha predisposto modifiche significativa al D.lgs. n. 28/2010, in modo particolare sulle mediazione delle liti condominiali. La materia condominiale rientra tra le mediazioni obbligatorie a norma dell’art. 5 del D.lgs 28/2010, pertranto, la risoluzione bonaria stragiudiziale è condizione necessaria per la procedibilità della domanda giudiziale.

Le norme in materia condominiale (art. 71 quater disp. att.c.., e l’art. 5 I comma del D.lgs 28/2010) definiscono l’ambito di applicazione della condizione di procedibilità in materia condominiale, specificando che l’obbligo di mediazione riguarda le cause tra il condominio e il singolo condominio, quelle tra il condominio e l’amministratore e tra il condominio e i terzi, mentre esulano dal novero del procedimento condominiale quelle pendenti tra i giudizi dei singoli condomini.

Il nuovo ruolo dell’amministratore di condominio, a seguito della Riforma Cartabia?

Alla luce della nuova normativa l’amministratore di condominio, avrà maggiore margine di azione nello svolgimento dei suoi compiti. Difatti, l’amministratore non sarà più condizionato nella partecipazione al procedimento di mediazione dal previo ottenimento di una delibera condominiale autorizzativa, ma quest’ultimo potrà attivare, aderire e partecipare alla mediazione essendo legittimato ex lege, dando una semplice comunicazione ai condomini al fine di renderli edotti sulle relative questioni condominiali.

La novità con la riforma Cartabia è nel nuovo ruolo dell’Amministratore:

  • Maggiore autonomia nel potere negoziale di rappresentare il Condominio nelle controversie in mediazione;
  • Non delibera condominiale di autorizzazione per la partecipazione al primo incontro di mediazione;
  • La scelta di conciliare o di accettare la proposta bonaria di mediazione dovrà sempre essere approvata dall’assemblea, con la maggioranza prevista a norma dell’art. 1136 c.c.
  • Maggiore potere decisionale nel procedimento ingiuntivo;

Difatti, nel caso in cui le parti raggiungano un accordo e, dovere dell’amministratore chiedere al mediatore un rinvio, per sottoporre l’accordo di mediazione ai relativi condomini, i quali dovranno approvarlo o meno. In tal caso, l’amministratore chiede al mediazione un breve rinvio (generalmente concordato tra tutte le parti), al fine di fissare la relativa assemblea condominiale. Per cui il verbale contente l’accordi di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.

A tal proposito la sentenza n. 111/2022 del Tribunale di Torino ha stabilito: “… la condizione di procedibilità è soddisfatta se l’amministratore di condominio dichiara di non procedere con la mediazione in presenza di un mandato dell’assemblea in tal senso”.

L’amministratore del condomino è legittimato ad attivare in prima persona il procedimento di mediazione, ed inoltro può legittimamente partecipare alla formazione dell’accordo e decidervi di aderire. L’amministratore, a seguito le modifiche apportate dalla riforma Cartabia, ha la capacità di dare impulso alla procedura, senza ledere il ruolo decisionale dell’assemblea dei condomini che dovrà discutere, approvare e rigettare l’accordo secondo le maggioranza di cui all’art. 1336 c.c. – ovverosia la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’intero edificio, anche in seconda riunione -. Per cui il verbale di accordo raggiunto in sede di conciliazione saranno sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale e riportati nel relativo verbale. Il verbale di mediazione viene integrato nel verbale di assemblea, per la tutela della trasparenza dell’operazione, poiché necessità ai fini delle “eventuali” e “possibili” contestazioni di condomini dissenzienti.

Un punto particolarmente interessante delle riforma, riguarda la mediazione e il procedimento ingiuntivo in mediazione. Secondo la giurisprudenza maggioritaria e gli Ermellini, in materia di decreto ingiuntivo per il recupero delle spese comuni, in cui il ricorso della procedura di mediazione interviene dopo il procedimento di ingiunzione, allorché – trasformazione di rito – quest’ultimo diventa quello ordinario, per l’opposizione del debitore. Secondo l’art. 63 disp. att.c.c. “per la riscossione dei tributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditore non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Dunque, si assiste ad una speditezza, immediatezza ed autonomia dei poteri dell’amministratore nell’ambito di ingiunzione, poiché con la riforma, non è più necessario che l’amministratore convochi preliminarmente l’assemblea al fine di ottenere l’autorizzazione ad aprile la procedura esecutiva ed nella stessa assemblea, ottenere la delega per rappresentare il condominio in giudizio e agli incontri di mediazione; incontri nei quali l’amministratore non poteva esprimersi su altro che non fosse quanto espressamente consentito dal mandato ricevuto. Per cui adesso sussiste una specifica norma di legge che riguarda i poteri dell’amministratore e la sua legittimazione processuale ex art. 1131 c.c. senza necessità di autorizzazione e/o ratifica dell’assemblea condominiale.

Con la riforma Cartabia, in tema di mediazione, il ruolo dell’amministratore cambia passando da un soggetto passivo – con autorizzazione dell’assemblea per qualsivoglia tipo di problema condominiale – ad un soggetto attivo, con ruolo produttivo nelle dinamiche condominiali.

 

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu

 

 

 

Francesca Paola Quartararo

Avvocato Francesca Paola Quartararo

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