RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ CONDOMINIO: A CHI TOCCA IL RIFACIMENTO DEI SOTTOBALCONI

Il sottobalcone detto anche “cielino” è la parte sottostante di un balcone, ovverosia quella che si trova al di sotto della superficie calpestabile e che ne costituisce, pertanto, la parte non visibile dal proprietario dell’appartamento. Quando tra i condomini si parla di “spese di rifacimento dei balconi” sussiste un’importante differenza a livello strutturale tra balconi aggettanti e balconi incassati.

• I balconi aggettanti sono quei ballatoi che sporgono dalla linea della facciata e, quindi, finiscono anche per essere un prolungamento dell’appartamento e una copertura per chi vive al piano inferiore. Tali balconi appartengono in via esclusiva al proprietario dell’immobile. Generalmente quest’ultimi sono quelli più utilizzati nei condomini.
• I balconi incassati sono quelli che restano all’interno della facciata dell’edificio, non sporgono al di fuori della linea perimetrale. Difatti, la soletta dei balconi incassati costituisce un prolungamento del solaio stesso e svolge funzioni separate di copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile del condominio.

Diverso è il discorso per le parti del balcone che svolgono una funzione estetica e servono per abbellire la facciata dell’edificio. Difatti, la Cassazione ha affermato che: “parapetti, cornicioni o marcapiano, frontalini e tutti gli altri elementi di decoro architettonico si inseriscono nel prospetto dell’edificio e hanno la finalità di abbellirlo. Tali spese gravano sull’intero stabile ripartite per millesimi per cui sarà l’assemblea a decidere se quando effettuare tali interventi”.

Il codice civile ex art. 1125 c.c. disciplina la distribuzione delle spese del balcone stabilisce: “le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Quando i condomini devono dividersi le spese per il rifacimento dei balconi aggettante segue;

• La copertura del pavimento è a carico del proprietario del piano superiore;
• Le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone) sono invece a carico del proprietario del piano inferiore.

Ragion per cui, quando si tratta di spese, il condominio è escluso e non può imporre al proprietario al proprietario dell’appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione; di conseguenza il costo del rifacimento del balcone sarà di esclusiva competenza del condominio del piano superiore (proprietario del balcone) e quello del piano inferiore (sottobalcone fa da copertura) e nulla compete all’intero stabile condominiale.

A tal proposito l’art. 1117 c.c. che disciplina le parti comuni dell’edificio condominiale non fa nessun riferimento esplicito al sottobalcone.  La Cassazione con Ordinanza n. 7042/2020 ha affermato che “il balcone aggettante e anche la parte sottostante, appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare costituendo un prolungamento della stessa. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, non può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante”.

Se si stacca dal sottobalcone del calcinaccio o pezzi di cornicione a chi tocca la manutenzione?

La manutenzione del sottobalcone, secondo la generale regola codicistica, spetta al proprietario dell’appartamento si pensi ad esempio, quando bisogna intervenire sulla struttura portante del balcone. Sussiste un’eccezione alla regola, quando il sottobalcone e i frontalini si inseriscono nel prospetto dell’edificio avendo una chiara funzione decorativa e artistica, contribuendo a rendere il condominio esteticamente gradevole, dovranno essere considerati parti comuni a tutti i condomini e, di conseguenza, i costi necessari alla loro manutenzione dovranno essere suddivisi tra tutti i partecipanti alla comunione secondo le tabelle millesimali. Per cui i lavori inerenti all’estetica e all’aspetto meramente decorativo del fabbricato gravano su tutto il condominio.

Se il sottobalcone “decadente” si staccano pezzi di intonaco e/o calcinacci creando danni a terzi, chi paga il risarcimento dei danni provocati dalla cattiva manutenzione dello stesso?

La giurisprudenza maggioritaria ha più volte affermato che l’aggetto costituito da un balcone appartenga esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, sarà quest’ultimo esclusivo responsabile dei danni provocati a terzi.

La responsabilità del balcone in condominio passa attraverso l’esatta individuazione delle parti di proprietà del condominio. Per cui per gli elementi estetici dello stabile condominiale, l’eventuale, responsabilità sarà esclusivamente del Condominio. Sono classificabili quali elementi estetici:

• Frontalini – secondo la giurisprudenza, sono quei elementi di finitura caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano l’estetica della facciata -. Sono considerati un elemento imprescindibile del muro condominiale e pertanto sono di proprietà del Condominio.
• Il prapetto, le balaustre e le ringhiere.

Infine, la responsabilità del condominio, si limita agli elementi estetici dello stabile condominiale, di converso, grava sul proprietario esclusivo le spese e la responsabilità per i danni derivanti dal piano di calpestio e dagli altri elementi interni. Dunque, i balconi sono degli “ibridi” infatti, possono essere considerati beni comuni unicamente se i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore si inseriscono nel prospetto del fabbricato al fine architettonico. Se invece, se il balcone non produce alcun effetto sul decoro dell’edificio, la proprietà e la responsabilità sono del singolo condominio.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu