RUBRICA DELL’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ CONDOMINIO: DANNI AL BALCONE, QUALI SONO LE RESPONSABILITA’

Spesso e volentieri le dispute condominiali hanno ad oggetto il rifacimento dei balconi e dei sotto-balconi. Prima di interpretare la legge e la giurisprudenza sulla questione condominiale, vediamo cosa s’intende per balcone e quali sono le sue caratteristiche.

In natura esistono due tipi di balconi:

• Balconi aggettanti, i “classici” balconi che sporgono dalla facciata e sono considerati come prolungamento dell’appartamento correlato;
• Balconi incassati, al contrario, sono i balconi che non sporgono dall’edificio ma restano all’interno dei muri perimetrali dell’appartamento. Si contraddistingue, in quanto il balcone ad incasso è un tutt’uno con il solaio e, le spese di ristrutturazione sono totalmente a carico del proprietario e/o dei proprietari dell’immobile.
• Il balcone è composto dalla soletta – ovvero quella parte che si trova sotto il piano di calpestio, dunque, la parte inferiore del balcone posta al di sotto della pavimentazione. Il solaio del balcone aggettante è di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento in cui si trova.

Facciamo un esempio: il Condominio X decide di effettuare i lavori di ristrutturazione della dell’intera facciata condominiale, le spese per il rifacimento della pavimentazione della soletta dei balconi possono essere effettuati solamente su esplica autorizzazione dei proprietari. Se un rifacimento di sola “estetica” in tal caso le spese si dividono tra i condomini secondo il criterio ordinario, cioè quello dei millesimi.

• Frontalino, una fascia verticale realizzata in cemento che rifinisce sulla fronte una struttura orizzontale e/o verticale aggettante. I frontalini sono di proprietà comune poiché sono parte integrande della struttura dello stabile.
• Ringhiera, il parapetto di legno e/o metallo installato su ballatoi, terrazze e balconi, al fine di prevenire il pericolo di precipitare nel vuoto.

Quali sono le responsabilità in caso di danno al balcone? Chi paga le spese per la ristrutturazione?

I balconi aggettanti

Secondo la giurisprudenza maggioritaria, la proprietà dei balconi “aggettanti” è da attribuire al proprietario dell’appartamento, per cui quest’ultimo è l’unico soggetto tenuto a provvedere al pagamento delle spese relative alla manutenzione e ristrutturazione del balcone, tali spese devono essere comprensive degli oneri inerenti alla struttura, quindi la ringhiera e il solaio. Nel caso in cui il balcone sia dotato di elementi di rivestimenti e/o elementi decorativi, in tal caso, le spese di ristrutturazione sono a cario dello stabile condominiale, poiché sono parte integrante del prospetto dell’edificio e contribuiscono all’estetica dello stabile. Nel caso di interventi di manutenzione di tali balconi non possono essere imposti con delibera condominiale ai singoli proprietari; difatti, secondo la Corte di Cassazione, la spesa inerente al rifacimento o alla manutenzione del parapetto in muratura – non elemento estetico dell’edificio – spetta ai singoli proprietari anche se questi non possiedono balconi.

Disciplina diversa è invece per i sotto-balconi. Secondo la Cassazione maggioritaria (sent. 6652/2017) stabilisce che: “i relativi rivestimenti appartengono al condominio e che, quindi, le spese vanno suddivise fra tutti i condomini per millesimi”. Per cui ad esempio, se dal sotto-balcone cadono dei pezzi di calcinaccio, la manutenzione dovrà essere effettuata dal condominio dello stabile e non solamente dal singolo proprietario dell’immobile né da colui che abita al piano di sotto.

Chi è responsabile dei danni provocati dalla caduta di pezzi di cornicione dal balcone?

In presenza di caduta di calcinacci da un balcone con danni a soggetti terzi (sia persone e/o beni mobili registrati, si pensi alle autovetture), infatti, questi sono da imputare alla caduta di qualsivoglia tipo di materiale che si è distaccato dalle parti comuni, tale responsabilità ricade sul condominio. Se invece, i calcinacci cadono da quella parte di balcone incassato che funge da copertura per il piano sottostante, la responsabilità sarà del proprietario del piano inferiore cui quel balcone funge da soffitto.

Secondo il codice civile a norma dell’art. 2051 c.c. “responsabilità da custodia” il soggetto terzo può chiedere “eventuali” danni subiti dalla caduta di materiale/qualsivoglia elemento del balcone, salvo il danneggiante non dimostri che il danno verificatosi sia conseguenza (nesso di causalità) del caso fortuito, dunque, sia estraneo ai fatti di causa. Difatti, i soggetti tenuti al risarcimento del danno, secondo il codice civile sono:

• Il Condominio: se si distacca un elemento ornamentale della facciata;
• Il proprietario dell’immobile nel caso in cui sia crollato un qualsivoglia elemento dal balcone, dacché sia di proprietà esclusiva, che è l’unico titolare;
• La manutenzione del rivestimento esterno di un balcone aggettante è di competenza del condominio e si ripartisce per millesimi fra tutti i proprietari;
• La manutenzione del rivestimento del sotto-balcone spetta al condominio e si suddivide per millesimi.

Dunque, il grado di responsabilità e risarcimento del danno nei confronti di soggetti terzi, dipende dal tipo di balcone nonché dalla parte della struttura del balcone interessata, che indica il legittimo proprietario e/o l’intero stabile.

La materia in oggetto necessita di ulteriori approfondimenti per la quale bisogna esaminarli in relazione al singolo caso concreto. Per maggiori informazioni e/o pareri in merito alla questione consultate il sito www.avvocatoquartararo.eu