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L’Avvocato del Martedì_ Vent’anni di possesso: possibilità di usucapire il bene di proprietà altrui.

Avv. Francesca Paola Quartararo
                Avv. Francesca Paola Quartararo

(di F.P. Quartararo) Eccoci al nostro appuntamento settimanale con L’Avvocato del Martedì.

Cosa è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo. L’usucapione rappresenta una particolare modalità di acquisto a titolo originario (ossia senza che vi sia alcun nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare), basata sulla prescrizione acquisitiva.

Elementi essenziali dell’usucapione:

I due elementi imprescindibili per l’avverarsi dell’usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Per essere rilevante ai fini dell’usucapione, tuttavia, il possesso deve essere inquivoco, pacifico, pubblico, continuo ed ininterrotto nel tempo.

Quali sono i termini per usucapire un bene?

Per aversi usucapione, è necessario che questa situazione di possesso perduri per un termine predeterminato:

  • 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene;
  • 20 anniper gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
  • 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
  • 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
  • 10 annidi possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);
  • 3 annidalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto, cioè non deve subire interruzioni superiori a un anno.

Quali beni non possono essere usucapiti? Non tutti i beni possono essere usucapiti. Non lo sono i beni demaniali e del patrimonio dello Stato o di altri Enti Territoriali.

E’ possibile reclamare la proprietà di un bene per usucapione?

La Corte di Cassazione dice Si, in particolare, in cado di eredità indivisa il coerede può usucapire la quota degli eredi divenendo l’unico proprietario dell’immobile stesso. Ma per farlo sono necessarie quattro condizioni essenziali per reclamare la proprietà di un immobile per usucapione in eredità:

  • POSSESSO PROLUNGATO: Il primo requisito è la durata del possesso. Nel caso di immobili in coeredità e quindi in proprietà condivisa, è necessario che l’erede che intenda usucapire abbia posseduto il bene stesso almeno per20 anni;
  • MANIFESTAZIONE DELLA VOLONTA’ DI POSSESSO: Durante il suddetto periodo, il coerede deve aver manifestato anche all’esterno la volontà inequivocabile di possedere il bene non come semplice “coerede”, ma come vero e proprioproprietario del bene, esercitando, dunque, sullo stesso, i diritti e le facoltà che tipicamente spettano per legge solo al proprietario.
  • GODIMENTO DEL BENE INCONCILIABILE: Altro requisito è che il coerede abbia goduto del bene, in questo caso un’immobile, in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui. Cosa significa? Che il soggetto abbiaescluso gli altri coeredi dall’uso dell’immobile, abitandolo e impedendo agli altri di usufruirne.
  • RICONOSCIMENTO DEL POSSESSO: Infine, ilpossesso del bene deve essere riconoscibile da parte degli altri coeredi. In sostanza, gi altri eredi devono essere a conoscenza della situazione di fatto e non devono aver mosso obiezioni o contestazioni di sorta. In pratica, essi devono essere rimasti inerti dinanzi al comportamento “prevaricatore” del loro coerede, disinteressandosi completamente del bene che hanno ereditato.

E’ necessario la prova per l’usucapione?

La prova è fondamentale nel diritto di godimento dell’usucapione, poiché l’usucapione nei fatti, va ad intaccare un diritto inviolabile del nostro ordinamento: quello della proprietà. La prova del possesso indisturbato e continuativo per un determinato arco temporale, necessaria per l’usucapione, deve essere tuttavia molto rigorosa. La giurisprudenza degli ultimi anni, infatti, ha deciso di adottare una linea dura a riguardo. Ad esempio, per l’usucapione è innanzitutto fondamentale una prova certa circa l’inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento al “tempo immemorabile (Trib. Cassino n. 823/2011).

Si può interrompere il possesso per evitare l’Usucapione?

Si, l’interruzione interrompe il diritto di godimento. L’usucapione risponde ad una logica ben precisa: premiare coloro che rendono produttivi i beni facendoli fruttare, a discapito dei proprietari che se ne disinteressano: per questa ragione, se durante il possesso il proprietario afferma il suo diritto nei confronti del possessore (anche con l’invio di comunicazioni mediante lettera raccomandata), interrompe il decorso del termine, rendendo necessario il decorso di un nuovo periodo di venti anni perché l’usucapione si compia. Quando ne ricorrono i presupposti, l’acquisto per usucapione viene accertato mediante sentenza dichiarativa, da trascrivere nei Registri Immobiliari.

Esiste invece la sospensione dell’usucapione?

La sospensione dell’usucapione può avvenire a causa di particolari rapporti tra il possessore e il titolare del diritto (ad esempio: tra i coniugi, tra il curatore e il minore emancipato, tra il tutore e il minore fino a che non sia stato reso il conto), o particolari condizioni di quest’ultimo. In tal caso, però, il possesso anteriore conserva efficacia e si somma con quello che maturerà dopo la fine della sospensione. Ad esempio: A che possiede da 10 anni il terreno di B, sposa B. In tal caso l’usucapione è sospesa fino a che cessa il matrimonio. Se divorziassero, a poter usucapire il terreno decorsi 20 anni ossia i 10 precedenti al matrimonio più quelli decorsi dopo, se B non rivendica il terreno.

Esprimete la Vostra opinione sulla questione e, scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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