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L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ SPESE CONDOMINIALI: CHI PAGA GLI ARRETRATI IN CASO DI VENDITA DELL’IMMOBILE?

                        Avvocato Francesca Paola Quartararo

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Nel momento in cui si acquista un’immobile è sempre opportuno chiedere al venditore la situazione patrimoniale inerente ad eventuali oneri condominiali ancora da pagare, poiché nel caso in cui il proprietario abbia lasciato arretrati non pagati, l’amministratore può chiedere al nuovo proprietario l’adempimento degli oneri condominiali pendenti.

Il codice civile a norma dell’art. 63 comma 4, disp. att. c.c. prevede che gli oneri condominiali non ancora pagato dal venditore al momento della vendita vanno ripartiti nel seguente modo:

  • Le spese relative all’anno in corso del rogito e a quelle precedente, ne risponde in solida il venditore e l’acquirente;
  • Le spese precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde solamente il venditore.

Altresì, per stabilire con precisione a quale anno competano le spese richieste dall’amministratore non si deve guardare il momento in cui la spesa viene deliberata dall’assemblea, ma al momento in cui è stato erogato il servizio comune o eseguito l’intervento comune a cui la spesa fa capo all’obbligo di pagare le spese condominiali. Pertanto, il venditore è comunque tenuto a sopportare le spese inerenti le opere di straordinaria ed innovazione deliberate dall’assemblea prima della vendita dell’immobile, anche se eseguite successivamente. Dall’altro lato, l’amministratore di condominio può ingiungere l’acquirente – quale nuovo proprietario- solamente per le spese ordinarie sopportate per la manutenzione e la conservazione dell’edificio e per l’erogazione dei normali servizi comuni sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

E’ possibile pattuire al momento del rogito notarile con il venditore chi deve pagare gli arretrati del condominio?

Tale possibilità può sussistere. In tale caso il nuovo condomino – acquirente – rimane obbligato nei confronti del Condominio per gli oneri condominiali arretrati e, poi potrà richiederli all’ex- proprietario. Difatti, al momento della stipula del contratto di compravendita non è sufficiente la dichiarazione del venditore, pur se scritta nel rogito, a farsi carico delle spese maturate sino alla vendita, ma è indispensabile una dichiarazione scritta dell’amministratore con cui  conferma che sino alla data della vendita sono state integralmente pagate le spese relative al bene compravenduto sino a quel momento maturate.  

Ovviamente il venditore e all’alienante possono pattuire nell’atto di compravendita dell’immobile, su chi tra loro, debba ricadere l’onere delle spese condominali ancora da eseguire. Tale accordo ha solamente efficacia esclusiva tra le parti e non è opponibile al condominio. In difetto di pattuizione occorre stabilire il momento preciso in cui sorge l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali, secondo la giurisprudenza di legittimità e costante si è affermato che: “obbligato è il proprietario nel momento in cui vengono eseguito i lavori” (Cass. n. 6323/03).

Facciamo un esempio: Per le spese di natura straordinariaPensiamo al sig. Tizio, il quale partecipando ad una riunione di condominio si impegna per la ricostruzione del lastrico solare. Successivamente decide di vendere l’appartamento di sua proprietà al sig. Sempronio. Nell’atto di compravendita ed al momento del rogito notarile non sussiste nessun accordo tra il venditore ed acquirente inerente agli oneri condominiali precedenti, né tanto meno sussiste una dichiarazione scritta da parte dell’amministrazione di condominio che ne dia quietanza per gli oneri pregressi, per cui il sig. Sempronio partecipando alla successiva riunione di condominio firma l’approvazione dei lavori di ristrutturazione. In questo caso le spese saranno esclusivamente a carico del sig. Sempronio. Se invece, la firma ai lavori di ristrutturazione fosse stata apposta dal sig. Tizio prima della vendita della casa e, successivamente i lavori sono stati successivi alla vendita del predetto immobile, in tal caso i lavori sono a carico del sig. Tizio

Per le spese di natura ordinaria l’amministratore di condominio avrà diritto e dovere di richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, anche se deliberate prima dell’assemblea condominiale prima dell’acquisto del nuovo appartamento.

Per qualsivoglia parere in materia condominiale rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Francesca Paola Quartararo

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