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L’Avvocato del Martedì_ RECUPERO CREDITO DELLE QUOTE CONDOMINIALI CONTRO IL CONDOMINO MOROSO.

Avvocato Francesca Paola Quartararo

Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di F. P. QUARTARARO)  La rubrica settimanale “L’avvocato del Martedì”.

Il recupero credito nei condomini, in specie, nei confronti dei proprietari che non vogliono pagare gli oneri all’amministratore è uno delle questioni che porta le assemblee a dibattere più bruscamente. Dunque, il credito condominiale gode di una tutela specifica poiché il ritardo di pagamento delle quote condominiali incide sulla regolare conservazione delle parti comuni, nonché sull’erogazione dei servizi comuni.

L’amministratore di condominio può agire nei confronti dei condomini morosi?

L’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione dei crediti non riscossi, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea come disposto dalla legge n. 200 del 2012 entrata in vigore il 18/06/2013. Pertanto,  la norma di cui all’art. 1129 IX comma c.c. che recita che “salva espressione dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzatamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c. entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. Dunque, l’amministratore ha la possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo con la differenza rispetto alla regola generale di cui all’art. 633 e segg. c.c., il debitore anziché pagare entro 40 giorni dalla notifica del decreto, il condominio, già il giorno dopo la notifica al debitore del decreto ingiuntivo, può procedere con l’esecuzione forzata.

Per l’emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo è necessario:

  • L’amministratore deve documentare e comprovare la formazione del credito per cui si procede nei confronti del condomino debitore, quali l’avviso di convocazione e prova di consegna dell’avviso al condomino moroso;
  • Il verbale sottoscritto in assemblea condominiale in cui sono contenute del delibere di approvazione del bilancio consultivo, bilancio preventivo e di eventuali spese straordinarie;
  • I prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie, i bilanci (consuntivo e riparto; preventivo e riparto; eventuali spese straordinarie e riparto);
  • Eventuali diffide al condomino moroso che l’amministratore ha provveduto ad inviargli.

Nel caso in cui, a seguito di emissione del decreto ingiuntivo e della relativa notifica al condomino moroso questi non provveda a pagare quanto dovuto, l’amministratore dovrà “curare diligentemente l’azione e la conseguente procedura esecutiva” pena la revoca dalla carica, come previsto dal nuovo art. 1129 XII comma n. 6 c.c.

Se il condomino moroso non dovesse pagare a seguito della notifica del decreto ingiuntivo disposto dal giudice provvisoriamente esecutivo, l’amministratore potrà procedere con il precetto ed in caso di esito negativo, attivarsi con la procedura esecutiva, appunto, il pignoramento in base ai beni in possesso del condomino moroso.

Qual è il soggetto legittimato ad agire?

Il soggetto legittimato ad agire è l’amministratore di condominio. In ossequio all’art. 1131 I comma c.c., l’amministratore potrà agire in  giudizio senza il preventivo consenso dell’assemblea. Pertanto, per iniziare il procedimento monitorio è necessario che l’assemblea abbia approvato un piano di ripartizione e anche lo stato di morosità del condomino, necessario per il riconoscimento del debito, cosicché il condominio sarà titolare di un credito certo (approvato dall’assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute).

Contro chi va rivolta la domanda di recupero del credito?

La domanda va rivolta nei confronti del condomino moroso.

Chi è il condomino moroso?

Il condomino non potrà essere considerato l’inquilino. Difatti, questo soggetto, per quanto obbligato dalla legge, in assenza di patto contrario, a pagare determinate spese condominiali ex art. 5 della L. n. 392/1975 non potrà essere legittimato passivo nel procedimento monitorio né tantomeno del cosiddetto condominio apparente, ossia della persona che si occupa dei pagamenti – ad esempio un parente del proprietario. L’unico soggetto legittimato passivo è il proprietario dell’appartamento che risulterà in ritardo con i pagamenti.

Gli inquilini in regola possono essere obbligati a pagare anche per i condomini morosi?

L’art. 63 disp. prel. c.c. stabilisce che: “ i creditori dovranno innanzitutto agire nei confronti degli inquilini morosi e l’amministratore di condominio è tenuto a fornire i loro nominativi” dunque, se tali soggetti risultano insolventi, i creditori potranno rivalersi sui condomini in regola nei pagamenti.

E’ necessario azionare preliminarmente la mediazione?

L’amministratore può agire senza previa autorizzazione dell’assemblea, può procedere con decreto provvisoriamente esecutivo direttamente con la procedura esecutiva senza attendere i consueti 40 giorni dalla notifica dell’atto e, l’amministratore non ha l’obbligo di agire preliminarmente in mediazione, tale procedura scatterà solamente nel caso in cui il debitore proponga opposizione al decreto ingiuntivo, solamente dopo che il Giudice si sia pronunciato sulle istanza di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (ossia alla prima udienza).

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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