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L’avvocato del martedì_ Muffa in casa in affitto: l’inquilino ha diritto al risarcimento dei danni alla salute?

Avvocato Francesca Paola Quartararo
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(di F.P. Quartararo) Eccoci al nostro appuntamento settimanale con L’Avvocato del Martedì.

La “muffa in casa”, chi non si è mai trovato a combattere contro questo fungo?

Cosa è la muffa?

La muffa è un tipo di fungo che si riproduce per mezzo di spore che possono causare danni nell’uomo in particolare all’apparato respiratorio. La muffa è composta da microrganismi viventi come batteri e spore, che proliferano  sui muri “mangiandosi” letteralmente prima le pitture esterne e poi l’intonaco. Infatti, le muffe si manifestano prima con piccoli puntini neri, poi questi puntini diventano delle macchie scure compatte, segue lo sfarinamento delle pitture e degli intonaci. Generalmente la muffa si forma in ambienti chiusi e poco soleggiati come cantine, garage, ma anche nelle abitazioni anguste, sui soffitti e sulle pareti esterne. Le principali cause possono essere di natura diversa come ad esempio, insufficiente isolamento termico delle pareti: muri, travi e pilastri rivolti all’esterno e non perfettamente coibentati (ponti termici) o scorrette abitudini di riscaldamento e di ventilazione della casa ecc… Inoltre, la muffa per svilupparsi ha bisogno di quattro condizioni essenziali: temperatura alta all’interno e bassa all’esterno, presenza di spore; luce scarsa; acqua (in pratica la condensa).

Se l’appartamento è in affitto chi risponde dei danni cagionati dalla muffa?

La tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto di esclusione di colpa tra i privati, tale principio è stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 38559/14), pertanto, il  locatore di un immobile è responsabile per i danni alla salute subiti dal conduttore nel corso del contratto e dovuti alle condizioni abitative dell’alloggio.

La Corte Suprema, ha affermato che il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato quand’anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, poiché la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interpretativo di esclusione o limitazione di responsabilità.

Infatti, in ossequio all’art. 1587 – I comma c.c. dispone che “il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”. Solo ove la muffa possa ricondursi ai vizi della cosa locata, potrà applicarsi la disposizione di cui all’art. 1578 c.c., per il quale “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”. L’articolo 1581, c.c. dispone a sua volta che “le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione”.

Oltretutto, già la Corte di Cassazione con sent. n. 20346/2010, affermava che se l’immobile è affetto da umidità il Giudice può decretare il risarcimento danni (dovuti all’ammuffimento dei suppellettili) in favore dell’inquilino a carico del proprietario, anche quando il locatario risulta sfrattato per non aver pagato i canoni mensili.

Pertanto, l’ingente presenza di umidità e muffa all’interno dell’appartamento locato, qualora dipenda da difetti strutturali dell’immobile, costituisce un vizio grave dell’immobile stesso, che lo rende inidoneo all’uso abitativo pattuito, oltre che malsano, e per questo motivo legittima di per sé il conduttore a domandare l’immediata risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1578 c.c.

A parere dell’OMS, umidità e muffa possono provocare gravi problemi di salute che colpiscono soprattutto bambini, adolescenti ed adulti che vivono in abitazione malsane. L’umidità infatti provoca il deterioramento chimico o biologico dei materiali e peggiora la qualità dell’aria, causando gravi problemi all’apparato respiratorio e rischi di allergie.

Inoltre, il locatore deve risarcire non solo i danni alla salute scaturenti dalla malsana abitazione dell’immobile locato ma deve debitamente rispondere anche per i danni sopravvenuti ai suoi beni personali a seguito di grave difetto del bene locato per il quale la parte locatrice, debitamente avvisata, non è intervenuta. Dunque, il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna, per l’esonero della responsabilità presunta non basta l’ignoranza dei vizi, ma occorre che il locatore provi l’assenza di colpa per tale ignoranza, ossia l’impossibilità di venire a conoscenza del vizio con la comune diligenza.

Raccontaci la tua vicenda, scrivendoci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu l’Avvocato Francesca Paola Quartararo sarà pronta a rispondere a qualsiasi dubbio o perplessità del caso.

 

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4 commenti

  1. Buonasera Avvocato,
    io e il mio compagno abbiamo preso in affitto da aprile una mansarda al terzo piano di una vecchia palazzina, l’appartamento era nuovo quando ci è stato dato in affitto e finora tutto bene (diciamo), da dicembre ad oggi è apparsa una sgradevole muffa in tutto l’appartamento che molto umido e non bene arieggiato. Io soffro anche di allergia che si è aggravata da quando è apparsa la muffa.
    Dopo varie comunicazioni da parte nostra al padrone di casa e senza darci tanta importanza abbiamo deciso di mandare una lettere dicendo che prenderemo dei provvedimenti per far controllare la casa.
    Secondo lei come dovremmo comportarci?
    grazie
    Priscilla

  2. buongiorno abito da un anno in un immobile in affitto
    E’un anno che l’appartamento manifesta umidita’e muffa
    Ho fatto diversi trattamenti a spese mie,il proprietario mi ha riferito di andarmene
    come posso tutelarmi
    posso chiedere un danno e i mesi dell’affitto che a oggi sto’ pagando
    ho avuto danni per due armadi
    attendo un vs risposta

  3. Buongiorno, posso chiedere se sia obbligatorio o no che il proprietario produca una relazione alla riconsegna dell’immobile?

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