L’Avvocato del Martedì_ LA MEDIAZIONE OBBLIGATORIA NELLE CONTROVERSIE CONDOMINIALI

(di F. P. QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’.

Le controversie condominiali per le quali la legge prevede, come condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria la mediazione obbligatoria – D.lgs. n. 28/2010 e succ. modif. con legge n. 98/2013 – deve raccordarsi con la legge n. 220/2012 recante la riforma dell’istituto condominiale, la quale ha introdotto il nuovo art. 71 quater disp.att cod. civ. che disciplina il procedimento di mediazione  per le controversie in materia di condominio.

Quali sono le controversie oggetto di mediazione obbligatoria in materia condominiale?

Sono quell fattispecie che interessano direttamente l’edificio possono essere distinte nelle seguenti:

Le cause tra il condominio ed il singolo condomino:

• i condomini hanno l’obbligo di rispettare il vivere sociale del palazzo, non ledendo gli interessi e i diritti degli altri condomini, come ad esempio sanciti dal regolamento del condominio;
• sono tenuti al pagamento delle rispettive quote spese condominiali, come da preventivo e/o consuntivo e conseguente riparto approvato dall’assemblea.

Ad esempio: se il regolamento di condominio dispone il divieto di parcheggiare l’autovettura in cortile, l’amministratore deve agire contro il condomino che non si cura di questo divieto prima in mediazione e solo nel caso di esito negativo in sede giudiziale.

Per il recupero credito delle somme di un condomino moroso, si applica la mediazione?

Premesso, l’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 afferma che “la mediazione non si applica nei procedimenti per ingiunzione inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanza di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione”; il che significa l’obbligatorietà della mediazione nei procedimento di ingiunzione non è esclusa a priori ma rimane latente, nel senso che essa prenderà vigore nella fase eventuale dell’opposizione e, precisamente, dopo la prima udienza, deputata, tra l’altro, alla concessione dei provvedimenti di cui agli artt. 648 e 649 c.p.c. ovvero l’assegnazione dell’esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto o, se già concessa, la sua eventuale sospensione. Tale questione è importante, considerato che il mancato esperimento della mediazione comporta conseguenze irreversibili che, a seconda del soggetto su cui grava, possa tradursi nella conferma o, viceversa, nella revoca del decreto ingiuntivo opposto.

Chi è il soggetto legittimato a chiedere la mediazione obbligatoria in materia di decreto ingiuntivo opposto?

A tal proposito la Suprema Corte di Cassazione con sen. n. 24629/2015 ha affermato che: “sull’opponente che deve gravare l’onere della mediazione obbligatoria”.  Questo perché nel procedimento ingiuntivo cui segue l’opposizione, si verifica una inversione tra rapporto sostanziale e rapporto processuale, nel senso che nel giudizio di opposizione il creditore del rapporto sostanziale diventa l’opposto – attore in senso sostanziale (ma convenuto in senso processuale) – e il debitorie diventa l’opponente – convenuto in senso sostanziale (attore in senso processuale).  Su tale logica – giuridico – processuale, è l’opponente (parte debitrice del rapporto obbligatorio sostanziale) che grava l’onere della mediazione obbligatoria quale unico interessato, ad avere l’onere di introdurre il procedimento di mediazione con conseguenza che  la mancata opposizione comporterebbe  l’improcedibilità dell’opposizione stessa, dunque il consolidamento del decreto ingiuntivo ex art. 653 c.p.c.; di converso una soluzione differente risulterebbe irrazionale perché premierebbe la passività dell’opponente e accrescerebbe gli oneri della parte creditrice. Il ragionamento della Suprema Corte potrebbe apparire lineare e convincente poiché si pone nella ratio deflattiva della norma sulla mediazione obbligatoria, poiché “attraverso il decreto ingiuntivo, l’attore ha scelto la linea deflattiva coerente con la logica dell’efficienza processuale e della ragionevole durata del processo.

Le cause tra il condominio e l’amministratore;

Per le controversie tra il condominio e l’amministratore occorre verificare la sussistenza delle eventuali negligenze del mandatario dell’edificio, come sancite dalla nuova legge n. 220/2012 o di altre mancanze, stante la natura esemplificativa delle gravi irregolarità che comportano la revoca del mandato per giusta causa (art. 1129 cod. civ.).

Nel caso in cui si riscontri la mancanza della dovuta diligenza nel compimento di qualche attività, ad esempio la mancata apertura del proprio conto corrente, il condominio può agire nei confronti dell’amministratore:

• Nel  giudizio di revocadi cui all’art. 64 disp. att. cod. civ., procedimento di volontaria giurisdizione, che non ha natura contenziosa ma amministrativa, svolgendosi in camera di consiglio ex 737 ss. cod. proc. civ. L’art. 5 I comma del d.lgs. n. 28/2010 i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio non sono oggetto di mediazione.

A tal proposito si è discusso se la revoca dell’amministratore debba essere soggetta anch’essa in mediazione.

A tal proposito il Tribunale di Padova con  Ordinanza del 3/12/2014 riunito in camera di consiglio, ha affrontato la questione interpretativa derivante dalla lettura combinata di quanto disposto dall’art. 5 comma 1, del d.lgs n. 28/2010 in materia di mediazione e dell’art. 71 quater disp.att.c.c. disciplina la mediazione per controversie in materia di condominio (quale articolo introdotto con la legge di riforma condominiale L. n. 220/2012). A tal punto il collegio del Tribunale patavino, nel dare una lettura combinata degli articoli degli articoli sopra menzionati ha ritenuto che la controversia relativa alla revoca dell’amministratore rientri tra quelle soggette all’obbligo di mediazione. Tale principio viene condiviso dalla giurisprudenza costante, poiché assegna un rilievo di specialità alla citata previsione introdotta dalla legge di riforma del condominio che scardina le disposizioni generali in materia di mediazione e ciò anche in considerazione della particolare natura dei rapporti condominiali che ben si prestano all’utilizzo di percorsi negoziabili di carattere coesistenziale.

Ovviamente le cause oggetto di mediazione in materia condominiali sono tantissime come:

• Impugnazioni delle delibere;
• Controversie fra condominio e condomino per errata esposizione dei costi e dei riparti in contabilità condominiale;
• Controversie in materia di tabelle millesimali;
• Controversie in materia di disconoscimento di spese urgenti anticipate dal singolo condomino e conseguente non approvazione del rendiconto condominiale;

 Le cause tra il condominio e i terzi.

Anche le cause tra il condominio e i terzi potrebbero essere intese di immediato accesso in mediazione. Difatti, a norma dell’art. 5 comma 1 del D. lgs. n. 28/2010 dispone che qualsiasi controversia che interessi il condominio deve essere fatta oggetto della procedura di mediazione prima di avere accesso in sede giudiziale.

Si pensi ad esempio al contratto di appalto di cui alla manutenzione ordinaria o straordinaria di una parte comune dell’edificio.

• Succede con certa frequenza che i singoli condomini o terzi estranei subiscano danni derivanti dalle parti comuni degli edifici condominiali. Tra le cause più frequenti si annoverano le infiltrazioni di acqua dal tetto, le rotture dei tubi di scarico, gli impianti difettosi e mal funzionanti.

In tali casi la responsabilità è imputabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. al condominio e, quindi, ai proprietari delle singole unità immobiliari, intesi quali custodi della cosa comune. Può capitare che un condomino subisca dei danni all’interno della sua proprietà esclusiva come conseguenze di vizi di costruzione dell’immobile.

Ad esempio: le infiltrazioni di acqua dal tetto o dei danni causati dall’umidità conseguente a un vizio di coibentazione del fabbricato, secondo la giurisprudenza il danneggiato può chiedere il risarcimento in condominio ancorché si tratti di vizi sorti in fase di costruzione. Sarà il condominio a chiamare in causa il terzo, che in qualità di costruttore deve garantire l’assenza dei vizi (Cass. n. 17268/2012).

C’è convenienza dell’utilizzo della mediazione in materia condominiale?

La mediazione è un ottimo rimedio, poiché oltre all’economicità della mediazione rispetto al contributo unificato in una causa in Tribunale oltre la marca da bollo, il legislatore ha previsto ulteriori benefici fiscali, infatti, tutti gli atti relativi al procedimento di mediazione sono esenti di bollo e da ogni altra spesa, tassa o diritto di qualsiasi natura e specie. Oltre che a ridurre la molte di lavoro in sede giudiziaria

Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi,  scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu