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L’Avvocato del Martedì_ IPOTECARE LA CASA DI PROPRIETA’… Cosa significa?

L'avvocato del Martedì
L’avvocato del Martedì – Avv. F.sca P. QUARTARARO

(di F. P. QUARTARARO)  La rubrica settimanale “L’avvocato del Martedì”.

Il creditore è libero di iscrivere ipoteca sulla casa del debito”  un frase che abbiamo sentito diverse volte nell’arco della nostra vita quotidiana, ma esattamente, cosa comporta l’ipoteca sulla casa?

Cosa è l’ipoteca?

L’ipoteca è una garanzia a favore di chi è creditore di una somma di denaro. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce  mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto, cosicché il bene rimane in godimento del proprietario che lo può liberamente utilizzare.

L’ipoteca deve essere iscritta:

  • Sui singoli beni specificatamente indicati;
  • Per una somma determinata in denaro.

Quali sono i vantaggi che derivano al creditore?

L’ipoteca comporta per il creditore dei vantaggi quali:

  • il diritto di seguito o di sequela, ciò significa che anche se il debitore dovesse vendere o donare l’immobile dopo l’iscrizione dell’ipoteca, il creditore potrebbe far ugualmente valere la propria garanzia nei confronti del nuovo intestatario, sottoponendo la casa a pignoramento e attivando la procedura esecutiva. Se invece, l’immobile viene venduto o donato prima dell’iscrizione dell’ipoteca il creditore non può più agire nei confronti del nuovo titolare a meno che non eserciti prima l’azione revocatoria.
  • Il secondo vantaggio per il creditore, dall’iscrizione dell’ipoteca scatta nel caso in cui il proprietario della casa ipotecata abbia contratto altri debiti, in tal caso il creditore potrà immediatamente disporre la procedura esecutiva. Pertanto, chi tra questi iscrive per primo l’ipoteca avrà la cosiddetta “ipoteca di primo grado”.

Si posso iscrivere diverse ipoteche su un solo immobile?

Assolutamente si. Qualora il debitore presenti più debiti i creditori possono iscrivere ipoteca sullo stesso immobile di proprietà del moroso; ebbene chi tra questi iscrive per primo l’ipoteca avrà “ipoteca di primo grado”, il che significa che, nel momento in cui la casa sarà venduta, il ricavato verrà utilizzato per soddisfare le sue ragioni. L’eventuale somma residua andrà al creditore che per secondo, ha iscritto ipoteca – ipoteca di secondo grado –  e cosi via. Se gli altri creditori non hanno iscritto ipoteca, la somma si divide per quote uguali (sempre se hanno partecipato alla procedura esecutiva con atto di intervento nel pignoramento immobiliare). Se, invece, una volta soddisfatto il creditore ipotecario di primo grado, non ci sono altri creditori, l’eventuale residuo della vendita forzata della casa viene restituito al proprietario.

Cosa significa ipotecare la casa?

Lo scopo dell’ipoteca è quello di fornire una duplice garanzia al creditore, ma non necessariamente l’ipoteca è preludio di pignoramento, classico esempio è il caso del cliente della banca che stia regolarmente pagando il mutuo). L’ipoteca non comporta alcun pregiudizio per il debitore, specie se sta pagando il proprio debito secondo gli accordi presi con il creditore. Ragion per cui il debitore, con la casa ipotecata, può continuare ad usarla liberamente a viverci quotidianamente e farne ciò che vuole compresa la facoltà di affittarla e venderla.

La casa ipotecata può essere venduta, difatti l’ipoteca non comporta divieti di utilizzo o di cessioni, ma il bene viene venduto o donato con tutto il peso, ciò significa che l’acquirente acquista l’immobile con tutto il debito ipotecario.

Quanti tipi di ipoteca esistono?

Esistono tre tipi di ipoteca:

  • Ipoteca volontaria o convenzionale: quella che nasce per volontà del debitore dietro consenso sottoscritto con contratto. Ad esempio al mutuo ipotecario;
  • Ipoteca giudiziale: quella che scatta a seguito di un provvedimento di condanna del giudice al pagamento di una somma certo di denaro;
  • Ipoteca legale: quella prevista dalla legge in favore degli alienanti e coeredi.

C’è un termine per iscrivere ipoteca?

Non esitono termini massimi per iscrivere ipoteca. Il creditore può farlo anche dopo diversi anni, sempre che il proprio credito non sia prescritto. La prescrizione di una sentenza o di un decreto scatta dopo 10 anni, ma se in questo tempo il creditore ha diffidato il debitore con un atto consecutivo (ad esempio: una raccomandata a/r) la prescrizione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente per altri 10 anni; in tal modo con il rischio che non si prescriva mai il debito.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

 

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Francesca Paola Quartararo
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