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L’Avvocato del Martedì_ DIRITTO CONDOMINIALE: SPESE PER LA FACCIATA CONDOMINIALE … CHI PAGA?

 

(di F. P. QUARTARARO)  La rubrica settimanale “L’avvocato del Martedì”.

Cosa sono le facciate condominiali?

La giurisprudenza costante definisce le facciate condominiali come “una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché nell’ipotesi della condominialità  del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c.,ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni (Cass. n. 298/1977  conf., n. 945/1998).

La facciata è l’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l’edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. A seguito della riforma condominiale con l. n. 220/2012 l’esplicita menzione della facciata della nuova elencazione delle parti comuni necessarie, si è limitata a recepite le consolidate indicazioni giurisprudenziali, dovendosi ritenere che in tal modo il legislatore della riforma abbia inteso tutelare tale bene in modo diretto evitando le controversie in ordine alla ripartizione delle spese e salvaguardando indirettamente il decoro architettonico.

 Quali sono gli elementi essenziali della facciata condominiale?

Gli elementi della facciata si possono dividere:

  • Parti comuni, quali le fasce di coronamento (cornicioni o marcapiano), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e tutte quelle decorazioni che contribuiscono a fare da ornamento all’edificio;
  • Elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune, quali i balconi per le obiettive caratteristiche strutturali destinate in modo esclusivo all’uso ed al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva.
  • I muri perimetrali in cemento armato (panelli di rivestimento o riempimento) delimitanti un edificio rispetto all’altro costruito in aderenza, appartengono a tutti i comproprietari del suolo, poiché costruiti su suolo comune e costituenti, perciò, un elemento strutturale dell’immobile di cui beneficiano tutti i condomini (cass. n. 23453/2004).
  • I muri divisori, avendo la funzione di separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare, non sono equiparabili ai muri maestri, né alle parti dell’edificio necessarie all’uso condominiale a norma dell’art. 1117 c.c. Tuttavia, laddove abbiamo la funzione di separare le parti comuni da quelle esclusive all’interno dell’edificio condominiale saranno in regime di comproprietà tra i condominio ed il relativo proprietario. Si presumono, altresì, comuni, i muri di separazioni tra gli edifici, che servono da divisioni tra corti, giardini e orti, in applicazione della disciplina prevista dall’art. 880 c.c.

Come si ripartono le spese condominiali per il rifacimento della facciata condominiale?

La ripartizione delle spese condominiali e/o oneri condominiali costituisce uno dei più accessi punti in sede di delibera di assemblea, fonte di impugnazione delle decisioni condominiali.

Il via generale, codice civile, stabilisce che le spese necessaria per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno con le tabelle millesimali, salvo ovviamente, diverso accordo.

Come si dividono le spese in mancanza delle tabelle millesimali?

Le spese condominiali si ripartiscono in via generale con le tabelle millesimali, poiché hanno carattere generale e non può essere derogato, salvo che:

  • Con deroga approvata da tutti i condomini all’unanimità con regolamento condominiale di natura contrattuale;
  • Allorquando, si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non è nell’interesse di tutti i condomini, ma solo di alcuni ad esempio, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condominiali.

Le spese condominiali sono pagate da tutti i condomini?

La Cassazione, con sentenza n. 21028/2015 ha affermato che: “paga le spese alla facciata anche il condomino che non utilizza il i balconi comuni” , tanto che se il condomino non dovesse pagare gli oneri condominiali, si verrebbe a configurare la violazione di cui all’art. 1123 n. 3 c.c. che lega soltanto alcuni dei condomini ai balconi interessati dalle operazioni di manutenzione, in virtù dell’esclusiva utilità che questi ne traggono, con conseguente esclusione degli altri dalla partecipazione alle spese per detti beni.

Se avete dubbi in merito alla ripartizione delle spese condominiali per il rifacimento della facciata, scriveteci e consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Francesca Paola Quartararo

Avvocato Francesca Paola Quartararo

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Un Commento

  1. Buongiorno Avv.to,la
    Ringrazio per aver accettato l’invito,scusi se l’e’ do De lei,come va nella sua zona il lavoro ?
    In Sicilia non molto bene, purtroppo, un’isola , splendida,ma gestita in modo pessimo,purtroppo

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