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L’Avvocato del Martedì_ DIRITTO CONDOMINIALE: IL SUPERCONDOMINIO

       Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di F. P. QUARTARARO)  La rubrica settimanale “L’avvocato del Martedì”. 

Cosa è il supercondominio?

Il supercondomino esiste allorquando più stabilimenti abbiano tra loro in comune talune cose come, ad esempio, i viali di accesso o i giardini o le aree a parcheggio oppure l’impianto per l’illuminazione o gli alloggi del portiere e simili cose o servizi comuni. Per tanto, si intende quella realtà in cui vi sono più edifici che hanno in comune la proprietà di una serie di beni, funzionalmente collegati alle proprietà esclusive. Il codice civile non prevede un norma “ad doc” che definisce il supercondominio ma la sua esistenza giuridica è implicitamente prevista dall’art. 1117 bis c.c. ove recita: “le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi un cui un unità immobiliare o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliare o di edifici abbiamo parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.p.c”.

Come si costituisce un supercondominio?

Per costruire un supercondominio necessitano alcuni requisiti indispensabili quali:

  • Non ha bisogno di un atto costitutivo o un verbale per costituirsi;
  • Necessita dell’esistenza di spazi comuni al suo funzionamento;
  • Le spese per mantenere le spese comuni andranno a ripartire secondo delle tabelle millesimali e come previsto in materia condominiale.

L’art. 67 disp.att.c.c. prevede poi che quando i proprietari sono più di sessanta, ciascun condominio deve nominare il proprio rappresentante, pertanto, sarà lui e non i condomini, a partecipare all’assemblea per votare la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore.

Come si nomina l’amministratore del supercondomino?

Se l’amministratore che gestisce il supercondominio si è dimesso, qual è la prassi per nominare il suo successore?

Pertanto, a seconda del numero dei condomini partecipanti al supercondominio, l’assemblea di questo avrà una differente composizione:

  • Se il numero dei partecipanti è inferiore a 60 le regole di convocazione sono quelle usuali;
  • Se il numero dei partecipanti è superiore a 60, in tal caso il singolo edificio deve nominare un rappresentante comune, solo al rappresentante dell’edificio va consegnata la convocazione e solo costui può partecipare in assemblea.

Se il supercondominio ha più di sessanta partecipanti è obbligatoria la nomina del rappresentante all’assemblea?

A norma dell’art. 67 disp. att. c.c., i cui comma  3 e 4, nel disciplinare le ipotesi nelle quali i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta, prevedono in particolare che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all’assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore, in mancanza, all’individuazione del rappresentante provvederà l’autorità giudiziaria. Il rappresentante del condominio (il quale agisce in base all’istituto del mandato) esporrà all’amministratore di ciascun condominio gli esiti dell’assemblea. Dunque nelle controversie inerenti alle parti comini del supercondominio la legittimazione processuale attiva spetta solo all’amministratore del supercondominio e non anche gli amministratori dei singoli edifici condominiali (Cass. civile n. 19558/2013).

Come è composto il supercondominio?

Il supercondominio è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini  che lo compongono, che viene in essere ipso jure et facto al fine di gestire bene posti in rapporto di accessorietà rispetto a tutti gli edifici condominiali. Il supercondominio ha diversi organi quali:

  • L’assemblea, composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo ovverosia è composta da tutti i partecipanti al complesso condominiale e non dal collegio degli amministratori dei singoli condomini;
  • L’amministratore del supercondominio;
  • Dotato di un proprio regolamento;
  • Nomina del rappresentante (solamente nel caso in cui il supercondominio dovesse superare più partecipanti), quale rappresentante potrebbe essere chiunque salvo l’amministratore posto che quest’ultimo non può avere deleghe in nessuna assemblea. Il compito del rappresentante comune è quello di informare l’amministratore di ogni singolo edificio delle convocazioni dell’assemblea del supercondominio e di partecipare alle assemblee del supercondominio.

Nel caso in cui dovessi impugnare una “delibera del supercondominio” contatta previamente un professionista in materia, il quale saprà indicarti il percorso legale più indicato.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

 

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