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L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ DIRITTI REALI DI GODIMENTO: LA SERVITU’ DI PASSAGGIO.

                       Avvocato Francesca Paola Quartararo

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

La servitù è un diritto reale che si costituisce quando a carico di un fondo tecnicamente definito “servente” ed a favore di un altro, denominato “dominante”. Affinché si  realizzi una servitù di passaggio, non è indispensabile che i fondi confinino tra di loro, basta che siano vicini, tanto da determinare un’effettiva utilità che può essere necessaria e/o una mera questione di comodità. La servitù prediale (di natura immobiliare) può essere di vari tipi e costituirsi per forza di legge “servitù coattiva” o per volontà delle parti “servitù volontaria”.

Sussiste una differenza tra servitù di passaggio ed diritto all’uso di uno spazio comune?

I beni comuni, detti anche condominiali, sono destinati all’uso collettivo. Si considerano beni comuni quali:

  • Le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, i portoni di ingresso, i cortili e le facciate;
  • Le aree destinate al parcheggio, nonché i locali in comune, come la portineria ecc…

Le singole aree comuni vanno utilizzati in relazione alla normale destinazione d’uso, il quale deve essere utilizzato in modo tale da non pregiudicare (in modo rilevante ed apprezzabile) l’utilizzo che gli altri condomini possono fare del medesimo bene.

Il cortile comune di un edificio non può essere gravato da una servitù d’uso esclusivo a favore del proprietario dell’unità immobiliare posta al pian terreno. Questo poiché la servitù prevede un’utilitas strettamente connessa al beneficio per il fondo dominante e non alla persona del suo proprietario.

Il diritto di passaggio può estinguersi?

La servitù di passaggio si estingue nei seguenti casi:

  • quando il diritto di passaggio sia sancito mediante un contratto tra le parti e questo fissi una data scadenza al sopraggiungere del quale il diritto di passaggio decadrà;
  • allorquando vi sia una sentenza che ne accerti che la servitù di passaggio non è più necessaria;
  • quando a norma dell’art.1072 c.c., la medesima persona diventi proprietaria sia del fondo servente sia di quello dominante;
  • per prescrizione, quando il diritto di passaggio da parte del proprietario del fondo dominante non viene più esercitato per almeno vent’anni.

E’ possibile acquisire la servitù di passaggio per usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà regolato dal codice civile dall’art. 1158 e segg., si realizza allorquando la proprietà dei beni immobiliari e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni. Dunque la servitù, quale diritto reale può essere usucapito. A tal proposito la Cassazione con sentenza n. 19091/2012 ha affermato che la presenza di una strada (o di un sentiero) con il relativo passaggio di persone non è sufficiente per dimostrare l’esistenza di una servitù, ma è necessario provare che il sentiero è stato usato per l’utilitas del fondo dominante per almeno vent’anni.

La materia della servitù abbastanza complicata e complessa pertanto, bisogna approfondire l’argomento in relazione al caso concreto, pertanto, per qualsivoglia parere in materia bisogna  rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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