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L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ DIRITTI E DOVERI DEL LOCATORE E CONDUTTORE

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Il codice civile a norma dell’art. 1575 c.c., disciplina gli obblighi del locatore in favore del conduttore e viceversa.

I diritti e doveri del proprietario dell’immobile sono:

  • garantirne e consegnare la casa in buono stato di manutenzione;
  • obbligo di farsi carico delle riparazioni necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto;
  • ha l’obbligo di farsi carico di tutte le opere di manutenzione straordinaria (quali danni interni non causati dall’inquilino o il rifacimento della facciata esterna dello stabile) necessarie al mantenimento del buon stato dell’immobile locato;
  • ha l’obbligo dell’adeguamento alle norme di sicurezza e risparmio energetico.
  • Obblighi del conduttore del contratto di affitto: Le norme che regolano i doveri dell’inquilino sono riportate nell’art. 1587 c.c. Quest’ultimo ha l’obbligo di:
  • di servirsi della casa esclusivamente per l’uso determinato del contratto;
  • di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento previamente pattuite;
  • di restituire l’immobile locato alla scadenza del contratto nello stato in cui si trovava quando gli sono state consegnate le chiavi;
  • ha l’obbligo di rispondere della perdita o del deterioramento dell’immobile avvenuti nel periodo di locazione – si pensi ad un perdita di acqua per lo scoppio di un tubo e/o un incendio – salvo prova contraria, cioè che i fatti accaduti per fatti non imputabili all’inquilino.
  • Il permesso da parte del locatore alla modifica migliorativa allo stato dei luoghi ad eventuali cambiamenti – tali modifiche, salvo diversa pattuizione, sono a spese del conduttore –
  • Infine, l’inquilino dovrà sostenere costi ulteriori quali: spese condominiali, spese di consumo quotidiane e mensili (enel, gas, tari, riscaldamento ecc…); spese pulizie scale condominiale.

E’ possibile il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, rispetto a quello pattuito dal contratto di locazione?

In tal caso il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi da quando ne ha avuto conosce e comunque entro un anno dall’avvenuto mutamento di destinazione. Il proprietario oltre la risoluzione anticipata del contratto di locazione può citare in giudizio il conduttore per il risarcimento dei danni arrecati all’immobile preso in affitto.

Invece, l’inquilino ha diritto a poter effettuare delle migliorie sull’immobile a sue spese senza arrecare danno, né alterino la destinazione d’uso, il decoro e siano rimovibili alla fine del contratto. Dall’altro canto il proprietario può chiedere che tali migliorie siano rimosse alla riconsegna, perfino quando esse abbiano creato una maggiore funzionalità pratica o estetica. Solamente se c’è approvazione del proprietario alla scadenza del contratto può farsi rimborsare una somma pari al maggior valore raggiunto dall’appartamento.

Cosa è il reato di mobbing immobiliare?

Premesso che il contratto di locazione ad uso abitativo è un rapporto tra due soggetti, ove ad ognuno spetta un obbligo fissato dalla legge o da un contratto lecito a carico del proprietario corrispondente ad un diritto dell’inquilino e viceversa.

A tal proposito la Corte di Cassazione con sent. n. 5044/17 nel caso in cui si possa configurare una situazione per la quale il locatore di un immobile a scopo abitativo sia stato nel tempo ripetutamente convenuto in giudizio da parte del conduttore, si assimila tale condotta ad una fattispecie di reato, appunto il “mobbing immobiliare”. Con tale pronuncia la giurisprudenza di legittimità ha introdotto una portata innovativa nell’opportunità di considerale le condotte ripetute e reiterate nel tempo da parte del locatore ai danni del conduttore come integranti di una fattispecie di illecito. Altresì quest’ultima ha affermato: ”che tale atteggiamento configurabile come “mobbing immobiliare” si verifica allorquando ricorrano pressioni, anche immotivate, da parte dei proprietari locatori, che spesso tentano di far risolvere il contratto per motivazioni arbitrarie e di convenienza personale, per esempio un cambio di piano di trasformazione edilizia”.

Può essere considerata una condotta rientrante nel reato di “mobbing immobiliare” ad esempio: quella di indurre l’inquilino a liberare l’immobile, mettendolo sotto stress continuo tramite una serie di azioni giudiziarie.

Per qualsivoglia parere in materia di locazione rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Francesca Paola Quartararo

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