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L’avvocato del Martedì_ DIRITTI CONDOMINIALI: LASTRICO SOLARE

L'avvocato del martedì
  Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di F.P.QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’.

Cosa è il lastrico solare?

Il lastrico solare è quella copertura piana dell’edificio che assolve contemporaneamente la funzione di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l’utilizzo quale aerea aperta variamente fruibile.

Il lastrico solare può avere un doppio utilizzo:

  1. a) quando è comune a tutti i condomini: segue la regola ordinaria di riparazione delle spese in base alla quota millesimale afferente a ciascuna proprietà individuale;
  2. b) in via esclusiva ad uno soltanto dei condomini: in tal caso segue regole specifiche per la ripartizione delle spese.

Come avviene la ripartizione delle spese del lastrico solare ad uso esclusivo?

In ossequio alla norma dell’art. 1126 c.c., regola la ripartizione delle spese in tema di lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo.  La norma recita: “quando l’uso dei lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa della ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Dunque si evidenzia che, a prescindere dal terzo spettante al proprietario esclusivo del bene, i rimanti 2/3 della spesa vanno ripartiti tra le proprietà, che, soggiacciono al lastrico o alla terrazza, ed ai quali la medesima serve da copertura, sempre in applicazione del principio millesimale, ossia in condominio parziale tra i condomini per millesimi di proprietà generale.

Poniamo il caso in cui: l’immobile, che, concorre alle spese, è coperto solo in parte dal lastrico solare, nella ripartizione, la somma imputabile dovrà fare riferimento all’intero quorum millesima del bene o dovrà essere proporzionale alla superficie coperta?

L’art. 1126 c.c., fa riferimento esclusivamente al piano o porzione di piano, considerando sempre l’unità immobiliare nella sua interezza. A tal proposito la Cassazione con sentenza n. 1451/2014  afferma che la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari condominiali (1117 c.c. e 1126 c.c.) è sempre effettuata in base al principio della verticale effettiva, cioè si paga solo per la parte di unità immobiliare effettivamente coperta e non si paga per la parte del medesimo appartamento non coperta.

Il proprietario esclusivo del lastrico solare può sopraelevare?

Il codice disciplina, all’art. 1127 c.c. il diritto del proprietario del lastrico solare di sopraelevare, salvo che risulti altrimenti dal titolo e sempre che le condizioni statiche dell’edificio lo consentano, fermo restando che gli altri condomini possono apporsi alla sopraelevazione se la stessa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o reca nocumento all’aria o alla luce dei piani sottostanti. Altresì, il proprietario della sopraelevazione, dovrà corrisponder agli altri condomini un’indennità pari al valore dell’attuale dell’area da occuparsi con il nuovo piano di fabbrica nonché, sarà tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di utilizzare.

Quali sono le differenze tra tetti e lastrici solari?

Sia i tetti che i lastrici solari hanno la funzione di copertura degli edifici. Secondo l’art. 1117 c.c. si presume comune a tutti condomini, anche se aventi diritti a godimento periodico, a meno che non risulti diversamente dal titolo. La differenza sostanziale tra i due tipi di copertura rileva, anzitutto, sotto il profilo architettonico dato che il tetto individua una superficie caratterizzata dalla presenza di uno o più piano inclinati ad esempio: tegole, falde o lastre riunite; di converso, il lastrico solare si connota per essere piatto e accessibile e, suscettibile di usi diversi dalla semplice copertura, quale spazio destinato a servizi di utilità comune come ad esempio,  allocazione di vasche, stenditoio ecc… Il lastrico solare così come il tetto sono soggetti a ripartizione delle spese dello stabile in ossequio all’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (ovvero del gruppo di condomini che ne trae utilità).

 

Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi,  scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

 

 

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