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L’Avvocato del Martedì_ DECRETO BANCHE: NOVITA’ IN MATERIA DI ASTE IMMOBILIARI – Dopo la quarta asta il bene immobile ritorna al debitore

L'avvocato del Martedì
            Avvocato – Francesca Paola Quartararo –

(di F. P. QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’.

Il decreto legge del 3/05/2016 n. 59 noto come decreto “Banche” ha introdotto interessanti disposizioni in merito alle procedure esecutive e concorsuali per favorire una maggiore liquidità tra gli investitori e gli istituti bancari.

Quali sono le novità della riforma?

La riforma introdotta con decreto legge n. 59/2016 prevede la chiusura anticipata del processo esecutivo dopo il terzo tentativo di vendita infruttuoso. Diversamente da quanto stabilito in precedenza con l’art. 164 bis, il fatto che le pretese dei creditori siano ragionevolmente soddisfatte con limite ultimo per la chiusura della vendita all’asta.

Le principali novità:

  • Modalità di vendita telematica obbligatoria;
  • Beni impignorabili (beni del debitore di uso quotidiano e privi fondamentalmente di un valore di mercato apprezzabile);
  • Beni indivisi comunione di beni sono espropriabili (i beni possono essere espropriati con il pignoramento per l’intero e al coniuge non debitore è riconosciuta la metà del controvalore del bene al lordo delle spese di liquidazione);

Inoltre, la riforma ha stabilito che, dopo  il quarto tentativo di vendita senza offerte di acquisto, il procedimento esecutivo si dichiara chiuso e l’immobile ritorna al debitore, anche se il bene è invenduto ed il credito non è saldato.

  • Se dopo il quarto tentativo non vengono presentate offerte di acquisto, il Giudice dichiara la chiusura anticipata del pignoramento, l’immobile viene restituito al debitore e l’esecuzione forzata termina anche se il bene è rimasto invenduto. Il creditore dovrà trovare beni differenti da sottoporre a pignoramento. Se il creditore pignorasse nuovamente lo stesso immobile appena liberato dal Giudice, si configurerebbe abuso di diritto.

Perché la quarta asta è particolarmente vantaggiosa per gli investitori?

La riforma 59/2016 che prevede la possibilità del quarto tentativo sia particolarmente conveniente per chi acquista l’immobile all’asta, poiché il Giudice ha la facoltà di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà. Il Giudice al terzo tentativo di vendere il bene ha facoltà di fissare un prezzo inferiore fino al limite della metà del prezzo anche nell’ipotesi in cui tale prezzo non soddisfi pretese dei creditori stessi. Altresì, gioverebbe anche al debitore, che gli permetterebbe di liberarsi del debito non espandendolo ad ulteriori pretese da parte dei creditori stessi.

La riforma si applica anche agli immobili già pignorati?

La risposta è nello stesso decreto che stabilisce che la regola illustra si applica anche agli esperimenti di vendita “svolti prima dell’entrata in vigore del presente decreto”, dunque la norma è retroattiva. Inoltre, la nuova procedura prevede un termine breve di sei mesi.

La riforma si applica anche ai beni mobili (materiali ed immateriali)?

I beni oggetto del pignoramento possono derivare da beni immateriali (quote azionarie) presenti o futuri o determinabili, in fora della generalizzazione operata dall’art. 1 secondo comma D.l. 59/2016. In sede di conversione del decreto legge, è stato apposto all’art. 1 il comma 10 bis, quale norma di chiusura che estende l’applicazione delle disposizioni dettate dal pignoramento ordinario, in via residuale e per quanto compatibili, alla nuova figura del pegno mobiliare non possessorio.

La riforma, quindi, ha previste un numero massimo di aste deserte, fissandolo a 4. Dopo le tre aste deserte si passerà alla quarta asta di vendita con prezzo libero, così il giudice, dovrà ordinare la liberazione immediata dell’immobile da parte del venditore per evitare che sia proprio l’occupazione della casa a scoraggiare eventuali compratori.

Il debitore deve rilasciare immediatamente la casa di abitazione?

Dipende, poiché l’immediato rilascio dell’immobile da parte del giudice non può essere richiesto, però, se l’immobile costituisce la prima abitazione del debitore poiché in questo caso potrà continuare a viverci durante l’esecuzione forzata.

Se la quarta asta dovrebbe concludersi deserta?

Se la quarta asta dovesse concludersi deserta  il giudice dichiarerà chiuso il pignoramento e restituirà al debitore l’immobile.

Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi,  scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

 

 

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