CulturaL'Avvocato del MartedìPrimo Piano

L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: QUALI LE CONSEGUENZE DELL’INADEMPIMENTO.

 

La rubrica dell’avvocato del Martedì _  a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Il contratto preliminare di compravendita è uno strumento contrattuale con la quale le parti che intendono acquistare/vendere una proprietà immobiliare, promittente venditore e promittente acquirente assumono, rispettivamente l’impegno di vendere e di acquistare l’immobile previamente identificato al catasto, obbligandosi reciprocamente a stipulare un nuovo contratto – contratto definitivo di compravendita – attraverso il quale avverrà il trasferimento di proprietà.

Quali sono gli elementi essenziali del contratto di compravendita?

Nel contratto preliminare di compravendita dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali della compravendita:

  • Consenso delle parti;
  • L’esatta indicazione del bene immobiliare oggetto della vendita;
  • Prezzo di vendita concordato;
  • Personalizzazione del contratto, con l’inserimento di varie clausole accessorie, quale il termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita definitiva o la riserva penale in caso di inadempimento totale o parziale dello stesso;
  • Inserimento delle verifiche tecniche effettuate come la regolarità edilizia, la proprietà immobiliare sia stata edificata con un regolare permesso di costruire e/o se sono pendenti delle domande di condono, agibilità e se vi sono inadempimenti condominiali.

Cosa succede in caso di inadempimento del contratto preliminare, quali sono i rimedi previsti dalla legge?

In caso di inadempimento di una delle parti del contratto preliminare di compravendita la legge prevede:

  • L’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. secondo cui, la parte che abbia diritto di pretendere la prestazione promessa – trasferimento di proprietà – può procurarsi una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. A tal proposito una decisione della Corte di Cassazione sent. n. 10546/2015 ha fornito un importante chiarimento in ordine ai presupposti di legge per il ricorso alla tutela del summenzionato articolo. La Cassazione ha affermato che: “l’inadempimento contrattuale può concretarsi anche prima della scadenza prevista per l’adempimento, qualora il debitore – in violazione dell’obbligo di buona fede – tenga una condotta incompatibile con la volontà di adempiere alla scadenza, e che pertanto, l’azione di cui all’art. 2932 c.c. può essere proposta anche prima della scadenza del termine di inadempimento, qualora risulti conclamata la volontà di non adempiere dell’altra parte”.
  • Risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie alle sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. A tal proposito di recente la Cassazione con ordinanza n. 30763/2017 ha ribadito che: “ il risarcimento del danno presuppone un inadempimento imputabile, con la conseguenza che, allorquando sia da rigettare la domanda di risoluzione del contratto per mancanza di colpa nell’inadempimento o per la scarsa importanza di esso, viene meno il presupposto per l’accoglimento della domanda accessoria di risarcimento”.

Cosa succede se il preliminare a titolo di garanzia prevede una caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è regolata dall’art. 1385 c.c. stabilisce: “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di inadempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”. Ragion per cui se la parte che ha versato la caparra è inadempiente l’altra può recedere dal contratto ritenendo integralmente la caparra; se l’inadempimento è invece della parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Dunque, sarà necessario agire in giudizio per ottenere la condanna al pagamento del  doppio della caparra, ma non si può chiedere il risarcimento del maggior danno subito. 

Si possono pretendere sia la caparra confirmatoria che il risarcimento del danno in un eventuale giudizio?

Le norme sono abbastanza chiare sulla materia in oggetto, specificano che la caparra ed il risarcimento sono due rimedi incompatibili ed alternativi. Per cui la caparra ha funzione deflattiva di liquidazione stragiudiziale del pregiudizio mentre con l’azione per il risarcimento la parte sopporta il rischio  dell’incertezza dell’esito giudiziale ma può ottenere un maggiore ristoro.

Per qualsivoglia parere in materia di compravendita e/o trasferimento di proprietà bisogna  rivolgersi ad un esperto in materia, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

Tags
Moltra altro

Francesca Paola Quartararo

Avvocato Francesca Paola Quartararo

Articoli Correlati

Rispondi

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.