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L’Avvocato del Martedì_ CONTRATTI DI LOCAZIONE: LE DIVERSE TIPOLOGIE ED I VANTAGGI.

Avvocato Francesca Paola Quartararo
           Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di F. P. QUARTARARO) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’.

Cosa è il contratto di locazione?

Il contratto di locazione (contratto di affitto) è una tipologia di contratto stipulata tra il locatore, che mette a disposizione l’immobile, e il locatario, che gode del bene, versando un canone, impegnandosi a restituirlo alla scadenza prevista.

Il contratto di locazione ha una natura consensuale, poiché la sua stipula richiede, formalmente, solo la reciproca manifestazione di consenso, ed ha una forma libera, perché il codice civile non prevede una forma contrattuale specifica disciplinando solo il contenuto. E’ stato soprattutto questo contenuto che differenzia le diverse tipologie di contratto classificate in base alla durata.

La legge sull’equo canone è ancora in vigore?

Con la legge n. 431/1998 è stato abolito il cosiddetto equo canone. Tale legge obbligava i proprietari ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.

Quanti tipologie di contratti di locazione esistono?

  1. Contratto di locazione Ordinario a canone libero;
  2. Contratto di locazione a canone concordato (detto Cedolare Secca)
  3. Contratti di locazione ad uso transitorio;
  4. Contratti di locazione a favore degli studenti universitari;
  5. Contratto di locazione di comodato d’uso.    

Contratto di locazione ordinario a canone libero.

 E’ caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l’entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima (4 + 4), quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro anni, salva la facoltà di diniego del locatore del rinnovo automatico, quindi disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente indicati dalla legge. Quali immobili sono esclusi da questa tipologia di contratto?

  • Gli immobili di pregio (categorie catastali A1/A8/A9, per cui vale la normativa del c.c.);
  • Le case popolari;
  • Le case di villeggiatura, per usi transitorio o abitative a foresteria;
  • Gli immobili che non sono considerati abitazione, quali cantine o garace.

Contratto di locazione a canone concordatario (detto Cedolare Secca).

Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra associazione dei proprietari e degli inquilini.

Quali sono le agevolazioni fiscali connesse a tale contratto di locazione?

Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfettaria del 5%, quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale, nonché lo sconto del 30% dell’imposta di registro, che sarà divisa in parti uguali tra locatore e conduttore. Inoltre, la cedolare secca quale regime facoltativo, permette di non pagare l’imposta di bollo.

Quanto dura questo tipo di contratto?

La durata del contratto è di 3 anni + 2 anni.

Dopo i primi tre anni:

  • E’ possibile stipulare in maniera consensuale un nuovo contratto;
  • Il precedente contratto sarà prorogato per legge per altri due anni, a meno che l’inquilino, per motivi personali, non provveda ad inviare la disdetta entro sei mesi prima della scadenza dei tre anni.

Contratti di locazione ad uso transitorio.

La stipula del contratto dei contratti “transitori” da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti abbiano una durata non inferiore ad 1 mese e non superiore a 18 mesi (non rinnovabili), possono essere esclusivamente stipulati in alcuni specifici, ovvero per esigenze temporanee non turistiche.

Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto sulla base del modello predisposto dal ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture con il DM. 30/12/2002 allegato “C” o “D”.

Il contratto deve contenere una serie di elementi obbligatori quali:

  • Le generalità delle parti contraenti;
  • L’importo del canone;
  • Le modalità di pagamento;
  • La duratura della locazione;
  • L’attestazione dell’esigenza transitoria (es: la dichiarazione di un datore di lavoro circa il trasferimento temporaneo di un dipendente).

Contratti di locazione a favore degli studenti universitari.

Questa tipologia di contratto prevede una durata da 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato.

Come il predente contratto, anche questo per studenti deve essere redatto sulla base del modello predisposto dal DM. 30/12/2002 allegato “F”.  Gli elementi contenuti devono essere analoghi, va aggiunto, al posto della motivazione per l’esigenza transitoria, il riferimento al fatto che l’inquilino è uno studente universitario fuori sede.

Alla scadenza del contratto è possibile:

  • Rinnovarlo in base alle proprie esigenze;
  • Disdirlo prima della scadenza con 3 mesi di preavviso.

Contratto di locazione di comodato d’uso.

Il comodato è il contratto col quale il proprietario consegna l’immobile ad un’altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodato è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

Può essere versato un deposito cauzionale?

Se per il comodato d’uso viene versato il deposito cauzionale, esso deve essere espressamente previsto da una clausola di contratto di comodato.

E’ obbligatoria la registrazione del contratto di locazione?

Tutti contratti di locazione devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario o dal proprietario, indipendentemente dal canone concordato. L’unico caso in cui non vige l’obbligo di registrazione è inerente ai contratti che non superano i 30 giorni nell’arco di un anno. La registrazione deve essere effettuata entro 30 gironi dalla data della stipula del contratto o decorrenza (se anteriore).

Quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione?

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è previsto l’applicazione di una sanzione amministrativa.

Se hai qualche dubbio o perplessità sulla questione, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo, sarà pronta a risponderVi,  scriveteci nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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