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L’Avvocato del Martedì_ CONDOMINIO: QUANDO L’AMMINISTRATORE DEVE PAGARE I DANNI AI CONDOMINI

L'avvocato del Martedì
           Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di Francesca Paola Quartararo) Eccoci, al nostro appuntamento settimanale con L’AVVOCATO DEL MARTEDI’. 

Chi è l’amministratore condominiale?

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece. L’amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’edificio cioè quelle definite dall’art. 1117 c.c. e del regolamento condominiale.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio?

  • Convocazione dell’assemblea. L’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguire le delibere;
  • Disciplina le parti comuni condominiali;
  • Gestione finanziaria. L’amministratore deve incassare la rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti i pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio;
  • Azione contro i morosi. L’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per le vie legali a questo dovere, egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito;
  • Tutela del regolamento di Condominio;
  • Adempimenti fiscali. Il condominio è sostituto d’imposta dunque, spetta all’amministratore versare le somme relative con l’apposito modulo f24, per gli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere;
  • Registri Condominiali. L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.
  • Responsabilità civile dell’amministratore di condominio derivanti da danni causati ai vicini dello stabile o a terzi;
  • Responsabilità penale dell’amministratore nel caso commetta dei reati nell’esercizio delle sue funzioni, secondo il principio che stabilisce che “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo” (ex art. 40 c.p.).

In queste due ipotesi non è necessario ricorre al giudice per revocare l’incarico all’amministratore del condominio se l’assemblea, attraverso anche uno solo dei vicini dello stabile, rileva gravi irregolarità fiscali o risulti aperto o utilizzo il conto corrente intestato al condominio.

  • Vigilanza sulla loro manutenzione e integrità;
  • Erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni;
  • Osservanza delle norme stabilite dal regolamento condominiale.

L’amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e redigere il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.

Quali conseguenze determina l’inosservanza degli obblighi dell’amministratore? – LA REVOCA –

La revoca può essere:

  • Revoca condominiale: i condomini possono sempre decidere di revocate l’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto. In tale caso è necessario indicarla nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina dell’amministratore ex art. 1136 c.c. oppure secondo le modalità previste dal regolamento condominiale.
  • Revoca Giudiziale: la revoca dell’amministratore, oltre che dall’assemblea, può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio. In tal caso l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea ex art. 1129 c.c.

Ciò è possibile quando l’amministratore:

  • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti;
  • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco);
  • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea;
  • omette di aprire ilconto corrente condominiale;
  • gestisce il patrimonio del condominioin modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti;
  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale;
  • non effettua il rendimento dei continel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
  • omette la comunicazione dei propri datioppure li comunica in modo incompleto;
  • si rifiuta di fornire dati aggiornatiin merito allo stato dei pagamenti;
  • non cura la tenuta dei registri obbligatori;
  • non cura il recupero dei creditie la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme);
  • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Se l’amministratore non esegua una delibera condominale risponde dei danni causati al Condominio?

Assolutamente SI. Oltre i motivi che possono portare alla revoca dell’amministratore si collocano le inadempienze che possono creare danni al condominio. Quando l’amministratore non esegua la delibera condominiale, ad esempio,  che impone che impone l’apertura di una polizza assicurativa per i danni contro i terzi e, successivamente la caduta di calcinacci procuri lesioni gravi ad un passante. In tal caso il condominio non potrò avvalersi della copertura assicurativa per colpa e fatto dell’amministratore che sarà tenuto a rimborsare le somme dovute a titolo di risarcimento verso il passante. In tutte queste ipotesi la responsabilità dell’amministratore è una responsabilità da contratto e quindi al condominio sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da una omissione da parte dell’amministratore.

Quando l’amministratore può fare causa?

L’amministratore è il legale rappresentante del condominio, a lui sono indirizzati gli atti ufficiali delle cause passive e attive. Egli è tenuto a riferirne in assemblea e in fase di presentazione del bilancio. Normalmente l’amministratore non può autonomamente intentare causa a nome del condominio senza l’autorizzazione dell’assemblea.

L’unico caso in cui l’amministratore ha il compito di intentare causa ai condomini senza autorizzazione dell’assemblea è quello in cui bisogna procedere nei confronti dei condomini morosi.

Scriveteci il vostro caso, l’Avvocato Francesca Paola Quartararo sarà pronta a rispondere a qualunque perplessità o dubbio nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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