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L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ CONDOMINIO: DIVISIONE DELLE SPESE DI MANUTENZIONE E RISTRUTTURAZIONE DEI BALCONI E SOTTOBALCONI

             Avvocato Francesca Paola Quartararo

Che differenza sussiste tra balconi e  sottobalconi?

  • I balconi “tradizionali” detti anche “aggettanti” sono quelli più comuni che appartengono in via esclusiva al proprietario dell’immobile. Tali balconi consentono l’affaccio mediante un prolungamento “sospeso in aria” dell’appartamento e, sono composti da diversi elementi quali: il frontalinola fascia verticale che segue l’intero profilo del balcone, il piano del calpestio, la soletta o sottobalcone ed infine la ringhiera e/o parapetto.
  • I balconi incassati sono invece quelli che restano all’interno della fascia dell’edificio non sporgono al di fuori della linea perimentrale.
  • I sottobalconi rappresentano quella parte di balcone che funge da copertura per il balcone inferiore; difatti, si trovano solamente per i balconi aggettanti e non per quelli incassati.

Come si suddividono le spese dei balconi e sottobalconi?

La ristrutturazione e la manutenzione dei balconi e sottobalconi sono necessari al fine di evitare eventi infausti nei confronti di soggetti terzi e/o per i condomini stessi. Pertanto, le spese vanno ripartite nel seguente modo:

  • La manutenzione dei balconi compete al proprietario dell’appartamento, che ne è l’esclusivo titolare dell’immobile;
  • La manutenzione riguardante il rivestimento esterno del balcone aggettante ed i decori esterni dei balconi sono di competenza del Condominio, poiché si inseriscono alla facciata dell’edificio e, vengono ripartiti fra tutti condomini (proprietari) sulla base delle tabelle millesimali;
  • La manutenzione del sottobalcone le spese si dividono: per la copertura del pavimento a carico del proprietario del piano superiore; le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone) sono invece a carico del proprietario del piano inferiore.

A tal proposito la Cassazione con sent. n. 1990/2016 ha affermato: “in tema di conodominio negli edifici e con rifacimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggenti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbano considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”

Facciamo un esempio: Caio proprietario dell’appartamento sito al piano superiore di un edificio condominiale sollecita a Tizio proprietario dell’immobile al piano inferiore per il pagamento delle spese di manutenzione e ristrutturazione del proprio sottobalcone danneggiato.

  • Al fine di comprendere a chi competono le spese in contestazione occorre tenere conto del tipo di struttura del balcone e di come sia inserito all’interno della facciata condominiale. Nel caso di rifacimento del sotto-balconi “incassato” le spese del solaio (che può comprendere il sotto-balcone) devono essere sostenute da ciascuno dei proprietari, sia quello del piano superiore che quello del piano inferiore, nella misura della metà ciascuno. Tale prescrizione trova fondamento nella pronuncia della Cassazione sent. 637/2000 afferma: “la legittimità che tiene conto della funzione assolta dal balcone incassato: la sua configurazione fa si che essa funga, infatti, nello stesso tempo ed allo stesso modo da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore ed è, quindi, considerato al servizio dei piani sovrastanti”. Dunque, nel caso del balcone aggettante, la risposta in tema alle spese concernenti il sotto-balcone risulta “complessa” poiché la circostanza che una porzione di balcone del piano superiore serve da copertura per il balcone situato al piano inferiore. Pertanto, la giurisprudenza constante  stabilisce che le spese relative alle superfici di proprietà comune (stabilite per legge) sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della relativa proprietà di ciascuno, secondo quanto disposto dalla norma art. 1123 c.c., ove si svolge una prevalente funzione estetica per l’edificio.

A tal proposito, si evidenzia ogni valutazione in merito alla divisione delle spese di manutenzione e rifacimento dei balconi deve essere demandata al giudice di merito, il quale ben potrà avvalersi dei propri ausiliari tecnici per poter decidere in egual giustizia.

La materia condominiale per la manutenzione e ristrutturazione dei balconi e sottobalconi è in continua evoluzione giurisprudenziale, per cui ogni caso deve essere valutato singolarmente.

Per qualsiasi parere e/o informazione sulla questione trattata scriveteci via email, tramite il sito www.avvocatoquartararo.eu

La rubrica settimanaleDell’avvocato del Martedì – a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

 

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