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L’Avvocato del Martedì_ IL COMODATARIO PUO’ ACQUISTARE LA PROPRIETA’ DELL’IMMOBILE CONCESSO IN COMODATO D’USO GRATUITO.

L'avvocato del martedì
               Avvocato Francesca Paola Quartararo

(di F. P. QUARTARARO)  La rubrica settimanale “L’avvocato del Martedì”.

Che cosa è il comodato?

Letteralmente comodato significa “prestito”. Dare in comodato una casa, una villetta o comunque un qualsiasi immobile significa prestarlo gratuitamente, senza voler nulla in cambio con “spirito di liberalità”. Il comodato (prestito d’uso) disciplinato dall’art. 1803 c.c. e segg. è un contratto con il quale una parte (comodante) consegna a un’altra (comodatario) un bene affinché se ne serva gratuitamente per un determinato tempo e per uno specifico uso.

Quali sono le caratteristiche del comodato?

Il comodato può essere gratuito, quando chi consegna il bene immobile non percepisce alcun corrispettivo, infatti il contratto rimane gratuito anche nel caso venga posto a carico di chi usa il bene ad esempio, il pagamento delle sole spese condominiali. Pertanto, se si tratta di un contratto essenzialmente gratuito anche se non è esclusa la possibilità di far ricorso a un comodato “modale” o “oneroso” a patto che l’onere imposto non sia di una consistenza tale da far venir meno la natura tipica del contratto. Altresì il comodato può essere “a termine” il bene dovrà essere restituito ma la legge prevede la possibilità per il comandante di chiedere la restituzione immediata nel caso in cui sia sopraggiungono un urgente imprevisto bisogno. Nel caso in cui non sia stabilito un termine definito, il bene va riconsegnato una volta che il comodatario se ne sia servito in conformità a quanto stabilito dallo stesso. Altresì  la legge consente al comodante di domandare la restituzione della cosa concessa in utilizzo al comodatario anche prima della scadenza pattuita, nel caso ci sia urgente ed imprevisto bisogno da parte del proprietario.

Con il comodato d’uso gratuito il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento di un immobile, ma non ne detiene il diritto di proprietà.

A chi spetta pagare le tasse?

Le spese ordinarie sono a carico del comodatario, mentre quelle straordinarie devono essere versate dal comodante, ad esempio:

  • IMU spetta pagarla al proprietario dell’immobile o al titolare di un diritto reale di uso, usufrutto, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.
  • TARI deve essere pagata dal solo comodatario.

Il comodato d’uso gratuito ai figli, ha delle agevolazioni?

Assolutamente si. Nel momento in cui il proprietario di un’abitazione concede ad un figlio un immobile può usufruire delle agevolazioni fiscali interente all’IMU e la TASI, su quest’ultima con una riduzione del 50% sulla base imponibile su cui calcolare le imposte per gli immobili concesso in comodato uso.

Quali sono le abitazioni che possono beneficiare dell’esenzioni?

  • Le abitazioni non di lusso;
  • Le abitazioni principali nel quale il possessore dimora abitualmente e ha la propria residenza;
  • le pertinenze dell’abitazione principale, classificate nella categoria catastali C/2, C/6, C7.

Il comodatario può vendere l’appartamento concesso in comodato d’uso gratuito?

Se un immobile è stato dato in comodato e, successivamente a tale contratto, il proprietario (comodante) lo vende ad un terzo, il comodatario deve andare via dall’appartamento, lasciando libero l’immobile all’acquirente (Cass. n. 664/16).

Il comodatario può vedere e/o sub-affittare  l’appartamento preso in comodato d’uso?

Il comodatario che riceve il bene ad uso gratuito acquisisce il solo diritto personale di godimento, non producendosi alcun effetto in termini di trasferimento di diritti reali sul bene stesso né tantomeno, il trasferimento della proprietà.  A volte si assiste al caso in cui il comodatario di un immobile ha la possibilità di locarlo.

I canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario quali redditi diversi da sub-locazione di cui all’art. 67 comma I lettera h) del TUIR?

L’art. 26 comma I del TUIR sancisce che: “ i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla prescrizione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”. In tal caso, se il comodatario stipuli sull’immobile ricevuto in uso gratuito un contratto di locazione, dal punto di vista fiscale non si ha nessun  mutamento nella titolarità del reddito fondiario dal “proprietario comodante” al “comodatario – locatore”, difatti l’Agenzia dell’Entrate con risoluzione n. 381/2008 ha stabilito:sotto il profilo fiscale il contratto di comodato è un mero atto di cortesia un contratto ad effetti obbligatori e non reali che fa nascere, a favore del comodatario, cioè colui che riceve in comodato il bene, un diritto personale di godimento sulla cosa concessa in comodato e non un diritto reale”.

Quindi il reddito derivante dalla locazione di un immobile ricevuto in comodato d’uso, ridotto della metà va imputato al “comodante proprietario” il quale provvederà essere dichiarato all’Agenzia dell’entrate. 

Il comodato d’suo gratuito dopo vent’anni fa maturare l’usucapione?

In via generale la presenza di un contratto di comodato esclude la possibilità che, dopo vent’anni, il comodatario possa rivendicare l’usucapione. L’usucapione (è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, cioè un soggetto che ha posseduto per oltre vent’anni in modo pacifico e indisturbato può rivendicare la proprietà del bene stesso, sempre che dimostri che su tale bene ha compiuto tipici poteri attribuiti dalla legge al proprietario), scatta solo se il detentore pone in essere comportamenti tipici del proprietario. Affinché si possa iniziare a decorre il termine ventennale dell’usucapione è necessario che il comodatario ponga in essere comportamenti incompatibili con i limiti assegnati a questi dal comodato e che invadano l’ambito delle prerogative del titolare del bene “intervisione del possesso”.

Ad esempio:

In un contratto di comodato, poiché in tale caso l’attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all’esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario. Ne consegue che la detenzione di un bene immobile a titolo di comodato precario può mutare in possesso solamente all’esito di un atto d’interversione idoneo a provocare con il compimento di idonee attività (Cass. n. 21690/2014). Il tipico caso in cui il comodatario adibisca un appartamento, dato ad uso abitativo, come esercizio commerciale, mutando l’accatastamento presso i pubblici registri.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Francesca Paola Quartararo
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