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L’Avvocato del Martedì: Sanatoria Edilizia la più amata!

Avvocato Francesca Paola Quartararo
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(di F.P. Quartararo) Eccoci al nostro appuntamento settimanale con L’Avvocato del Martedì.

Oggi tratteremo un argomento di estrema attualità ovvero quello riguardante la sanatoria e gli abusi edilizi, anche in virtù delle recenti vicende politiche che vedranno proprio oggi, 2 Agosto 2016, portare al vaglio dell’Aula un disegno di legge regionale riguardante la sanatoria di determinate categorie di beni immobili.

Abusi edilizi: quando si può chiedere la Sanatoria e/o il Condono?

Per la realizzazione di interventi edilizi occorre, innanzitutto chiarire quale sia la differenza tra condono e sanatoria edilizia; in particolar modo quest’ultima è finalizzata ad attività edificatoria e consente di ritenere già sussistente l’attività edilizia che, se eseguita in assenza o in difformità del titolo abitativo, configurerebbe un attività abusiva, eventualmente da sanare.

Cos’è il condono edilizio?

Il Condono al contrario è un provvedimento legislativo con il quale è possibile ottenere l’annullamento di un reato e della relativa pena. Il condono edilizio consente, previa autodenuncia, appunto di annullare gli effetti penali conseguenti la realizzazione di opere abusive di vario genere. Il Condono edilizio, è caratterizzato da una durata temporale ristretta, nell’arco del quale chi ha commesso il reato dovrà autodenunciarsi.

In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalla legge n. 48 del 1985, legge n. 724 del 1994 e il D.L. n. 269/2003 convertito in legge n. 326/2003, quest’ultimo, ha permesso di sanare abusi realizzato entro il 31/03/2003 e la relativa domanda andava presentata entro il 31/03/2004. Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere sono oneri concessori incrementati da versare all’amministrazione comunale o un’ablazione da versare nelle casse dello Stato. Infatti, lo strumento del Condono edilizio, spesso viene utilizzato dai vari governi in periodi di difficile congiuntura economica, per accrescere le finanze statali.

Cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria, a differenza del condono, richiede il requisito della doppia conformità urbanistica; le opere devono essere conformi, contemporaneamente, alle norme vigenti al momento dell’abuso e a quelle vigenti al momento della richiesta di sanatoria.

Il permesso di costruire in sanatoria ed accertamento di conformità in sanatoria sono procedure di regolarizzazione urbanistica ed edilizia prevista dal D.p.R. 380/01 ( Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). Sono applicabili su interventi di nuova costruzione, o su lavori di ampliamento e di ristrutturazione di edifici esistenti, eseguiti in assenza del titolo abitativo o senza SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

Facciamo un esempio pratico: Tizio ha costruito, nell’immobile di sua proprietà, senza le autorizzazioni edilizie al seguito del quale veniva emesso un ordine di demolizione. Subito dopo, Tizio presentava la domanda di sanatoria. A questo punto si procederà similmente alla demolizione dell’opera abusiva?

Nel Testo Unico edilizia esistono diverse “eccezioni” per le quali non è obbligatorio demolire o ripristinare, ma è ammessa una sanatoria a regime, senza bisogno di condono edilizio.

  1. Minime variazioni rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio: l’art. 5 del D.L. 70/2011, introduttivo del II comma dell’art. 34 del D.p.R. 380/2001 (Testo Univo edilizia), prevede un margine di errore nell’esecuzione di interventi edilizi che non costituiscono difformità rilevanti ai fini della sanzionatoria edilizia (entro il 2% quantitativo).

  2. Interventi senza permesso e/o senza SCIA ma conformi alle norme urbanistiche-edilizia: Il proprietario dell’immobile che ha costruito senza presentare progetto e richiesta di autorizzazione al Comune, senza pagare gli oneri dovuti, è abuso. Se le opere realizzate in quell’area e la ricostruzione è conforme alla disciplina edilizio – urbanistica, l’autore dell’abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere al Comune il permesso in sanatoria, pagando un contributo di costruzione paria al doppio della valore ordinario.

  3. Interventi di ricostruzione edilizia o di parziale difformità al permesso per i quali sia tecnicamente impossibile ripristinare la situazione precedente: In caso di ricostruzione edilizia in assenza di permesso a costruire, in casi in cui si tratti di interventi non ammissibili in base alle norme edilizio-urbanistiche (ABUSIVO), qualora sulla base di motivato accertamento CTU del Comune si certifichi che il ripristino dello stato dei luoghi sia impossibile, la sanzione, anziché essere la demolizione, consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile. Invece, in caso di intervento parzialmente difforme dal permesso da costruire, a seguito dell’accertamento del Tecnico da parte del Comune non intima la sanzione della demolizione, bensì applica una sanzione pari al doppio del costo di costruzione.

  4. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, oppure l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costruire in organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile, in tali ipotesi si commette reato di costruzione o edificazione abusiva. Trattandosi di reato avente natura permanente per tutto il tempo in cui continua l’attività edilizia illecita, la prescrizione inizia a decorrere dalla data di cessazione dello stato di permanenza. In tale ipotesi, qualora le opere siano state eseguite su immobili vincolanti ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio L. n. 132/2002 e incidano sui beni oggetto di tutela, l’autorità competente alla tutela del vincolo, salva l’applicazione delle di altre misure e sanzioni previste dal norme vigenti, ordina la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile dell’abuso, indicando criteri e modalità diretti a costruire l’originario organismo edilizio, ed irroga una sanzione pecuniaria. Se le nuove opere costruite in difformità totale o con variazioni essenziali in assenza di permesso, non soggette al vincolo paesaggistico, si applica il ripristino edilizio con conseguente sanzione pecuniaria.

L’abusivismo edilizio è un fenomeno in costante crescita nel nostro paese, una malattia che se curata con la giusta prescrizione terapeutica può risanare la cosiddetta “Italia dal mattone selvaggio”, assegnando maggior rilievo all’interesse pubblico nel salvaguardare e valorizzare le aree sottoposte al vincolo paesaggistico, sfavorendo l’interesse privato con la demolizione delle opere edilizie abusive eseguite in zone vincolate e protette o in quelle aeree urbane riconosciute e tutelate come patrimonio UNESCO.

Se anche voi avete una costruzione edilizia abusiva, soggetta a vincolo paesaggistico e/o parzialmente o totalmente difforme al permesso di costruire e senza SCIA scriveteci il vostro caso, l’Avv. Francesca Paola Quartararo sarà pronta a rispondere a qualunque perplessità o dubbio nella sezione contatti del sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Un Commento

  1. Buonasera Avvocato, si può fare chiedere una sanatoria ottenuto un permesso di costruire (piano casa) se il progetto riporta una falsa rappresentazione? Nello stato di fatto non vengono riportate un muro e una finestra abusiva

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