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L’AVVOCATO DEL MARTEDÌ: RESPONSABILITA’ IN CONDOMINIO (PARTE SECONDA) _ I SINGOLI CONDOMINI HANNO RESPONSABILITA’?

Avvocato Francesca Paola Quartararo

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Quali sono i doveri dei condomini?

L’art. 1122 c.c. “Opere su parti di proprietà o uso individuale” secondo cui il condomino è tenuto a rispettare norme e regolamenti al fine di permettere l’utilizzo del bene comune nella stessa misura a tutti gli altri partecipanti al condominio; altresì potrà godere della propria unità immobiliare ed eseguire tutte quelle opere che ritiene più opportune ma senza arrecare danno alle parti comuni.

Dunque il condomino nell’utilizzare i beni di sua proprietà esclusiva non potrà andare a ledere i diritti degli altri condomini sugli immobili di loro proprietà; non sono consentiti, interventi sulle singole unità abitative che posso:

– Danneggiare le parti comuni;

– pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio;

– pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio.

Quali sono le responsabilità del singolo condomino/proprietario di un immobile condominiale?

A) Responsabilità del proprietario esclusivo del balcone aggettante per i danni provocati a terzi;

I balconi fanno parte integrante dell’unità immobiliare nella quale si trovano. Ne costituiscono una pertinenza consentendo al proprietario l’esercizio del diritto di veduta. I balconi possono essere AGGETTANTI E INCASSATI.

Il balconi aggettanti sono quelli più comuni e non svolgono alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio; difatti la proprietà dei balconi aggettanti spetta al proprietario. Tali balconi si caratterizzano: sporgono rispetto alla facciata del palazzo, sono sospesi nel vuoto, non rientrano tra gli elementi portanti della struttura verticale dell’immobile, sono agganciati al solaio interno,il pavimento e la soletta del balcone , cioè la parte strutturale sulla quale poggia il pavimento appartengono al proprietario dell’unità immobiliare servita dal balcone. Il balcone aggettante non funge da divisione tra due piani e quini, è di proprietà esclusiva e non comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

I BALCONI INCASSATI

sono quelli che non sporgono rispetto al muro perimetrale dell’edificio restandone al suo interno. In questa tipologia di balconi rappresenta una specie di prolungamento del solaio interno; inoltre i balconi incassati svolgono funzioni di separazione, copertura e sostegno tra i diversi piani dell’immobile di cui fanno parte. Ne consegue che la soletta è di comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore: al primo appartiene la calpestabile del balcone comune mentre al secondo appartiene il soffitto che funge da copertura.

Tale premessa sulla diversa tipologia di balconi fa ricadere la nostra attenzione su chi è responsabile della cattiva manutenzione.

La manutenzione/ristrutturazione di un balcone aggettante spetta in maniera esclusiva al proprietario dell’appartamento, il quale deve intervenire celermente e tempestivamente quando dall’aggravarsi dello stato di conservazione o cattiva manutenzione possono derivare danni a terzi.

Ad esempio: Al proprietario del balcone aggettante le spese relative:– manutenzione del pavimento – fioriere – ringhiere: Se si dovessero rompere le mattonelle o lesionare le soglie i lavori per il ripristino della pavimentazione-fioriere – ringhiere spettano al proprietario dell’appartamento servito dal balcone. Quest’ultimo deve risarcire gli eventuali danno subiti al terzo a causa del distacco o della caduta di mattonelle o soglie o marmetti fuori dal balcone.

UN’ECCEZIONE ALLA REGOLA: Quando la parte frontale del balcone aggettante sia dotata di rivestimenti esterni ovvero presenti elementi decorativi come fregi, statue, stucchi. In questo caso la proprietà di questi elementi è da attribuirsi all’interno condominio poiché essi si inseriscono nel prospetto dello stabile e ne contribuiscono all’estetica, aumentando il valore dell’edifico e sei singoli appartamenti. Per la manutenzione dei rivestimenti esterno e degli elementi decorativi gravano quindi, sull’interno condominio e vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

In discorso diverso per i SOTTOBALCONI, che è quella zona del balcone aggettante che fa da copertura dal balcone sottostante, in questo caso le spese vanno divise tra tutti i condomini tenuto conto delle tabelle millesimali. Dunque, se dal sottobalcone a causa di una cattiva manutenzione dovessero cadere pezzi di calcinacci con conseguente pericolo e danni per terzi, le spese per il ripristino e quelle per il risarcimento spettano all’interno condominio e non solo al singolo proprietario del balcone o tantomeno, di colui che abita al piano di sotto.

Facciamo un esempio: Il proprietario di un automobile danneggiata cita in giudizio il proprietario dell’immobile chiedendo la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali riportati dalla propria autovettura a seguito del crollo del balcone posto a servizio dell’immobile, prospiciente sulla via in cui la macchina era stata parcheggiata. Il responsabile sarà il proprietario del balcone aggettante salvo che quest’ultimo non riesca a dimostrare che il danno provocato all’autovettura non sia stato causa della cattiva manutenzione del proprio balcone ma proveniente dal rivestimento esterno dell’edificio.

Responsabilità penale per il singolo condomino: A tal proposito la Corte di Cassazione Penale ha stabilito (con sentenza n. 7665/2019) che sussiste il reato di lesioni personali colpose in capo al singolo proprietario allorquando, il proprietario del balcone servente non intervenga tempestivamente con i lavori di manutenzione e, a causa della caduta di frammenti in cemento staccati dal balcone colpiscono i passanti che transitano al di sotto. In tal caso il proprietario sarà condannato oltre che la risarcimento del danno (in favore della parte costituita civilmente) ma anche per lesioni personali colpose (art. 590 c.p.) e di omissioni di lavoro di risanamento in edificio che minaccia rovina con caduta di calcinacci e pericolo per la pubblica incolumità (art. 677 c.p.c).

Le responsabilità di natura penale e civile ricadono anche sull’inquilino? Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio?

Per comprendere le eventuali responsabilità in capo all’uno e/o all’altro bisogna distinguere tra illeciti penali e civili. Il proprietario dell’immobile è responsabile sia nei confronti dei vicini sia del condominio, per le inadempienze e per le infrazioni al codice civile commesse dall’inquilino. Per esempio: Se l’inquilino non dovesse rispettare il regolamento condominiale, inadempiente per le quote mensili di condominio, sarà il proprietario a versarle, salvo il diritto di rivalsa.

Il comportamento dell’inquilino quando risulta responsabile:

Per esempio: se una o più notti gli affittuari del piano di sopra usano tacchi, parlano ad alta voce o mantengono la televisione ad alto volume, il vicino molestato non può scrivere una lettere di diffida al locatore, ma deve rivolgersi ai diretti interessati che producono il rumore. Diversa la situazione in cui il rumore derivi da una specifica attività, si pensi un disco-pub, un bar, un asilo nido o una ludoteca, un’officina meccanica o più in generale, un esercizio commerciale rumoroso. In tali casi si ci rivolge al padrone di casa affinché faccia cessare l’attività molestia. In tal caso è responsabile per non aver fatto osservare all’inquilino, la clausola del regolamento contrattuale che impone il silenzio che vieta determinati usi dell’immobile. Potrebbe succede che l’inquilino violi il regolamento di condominio senza alcuna partecipazione del locatore a tale condotta: si pensi all’inquilino che parcheggia il motorino all’interno dell’androne. In tal caso il padrone di casa non è responsabile. Tuttavia se il comportamento illecito viene ripetuto nel tempo è obbligo del locatore sciogliere il contratto di locazione per inadempimento del conduttore alla clausola che impone il rispetto del regolamento condominiale. Se non interviene, il suo comportamento può interpretarsi come una tacita accettazione della violazione del proprio conduttore: da qui la sua diretta responsabilità.

Sussiste la responsabilità solidale tra inquilino e proprietario?

L’art. 2055 III comma c.c., afferma che, se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla rispettiva colpa e dall’identità delle conseguenza che ne sono derivate.

La Corte di Cassazione con sentenza n. 23945/2009 ha formulato il seguente principio di diritto secondo cui: “in caso di danni derivanti a terzi dall’incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia previsto dall’art. 2051 c.c., si configura a carico sia del proprietario sia del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell’altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell’immobile dell’agente dannoso”.

Ne consegue che, ove sia stata rimasta ignota la causa dello sviluppo dell’incendio, la responsabilità civile per i danni conseguenti ridonda non a carico del terzo, bensì del proprietario e del conduttore, potendo la presunzione di responsabilità del custode essere superata solamente dal caso fortuito. Dunque, quando, né il locatore e né il conduttore sia in grado di dimostrare che la causa del danno sia dovuta all’obbligo di custodia specificatamente gravante su uno dei due interessati, si parla di responsabilità solidale.

Infine diversamente dalla responsabilità civile, – in cui gli esempi potrebbero essere infiniti proprio per le mille sfaccettature che la materia presuppone -, la responsabilità penale rimane sempre personale, per cui ne risponderà individualmente il colpevole del reato commesso.

Per esempio: se l’inquilino fa cadere per errore un vaso dal balcone sulla testa di un passante, ne risponderà lui personalmente, commettendo un reato di natura colposa di lesioni e/o omicidio in relazione alle condizioni del malcapitato. A tal proposito la Cassazione penale maggioritaria si è espressa stabilendo che, anche se l’affitto è in “nero” e non vi sia alcuna ufficializzazione formale e scritta dell’occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino, il locatore è comunque penalmente responsabile. In ogni caso deve essere provata l’instaurazione per i datti concludenti, di un rapporto anche a titolo gratuito (Cass. Sez. pen. Senz. n. 35296/2013).

La disciplina in questione risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu

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Francesca Paola Quartararo

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