L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ MEDIAZIONE E CONDOMINIO: IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

COSA E’ LA MEDIAZIONE – D.lgs n. 28/2010 e succ.mod. con legge n.98/2013 – ? La mediazione è quell’attività, comunque denominata, svolta da un soggetto terzo imparziale (il mediatore) e finalizzata ad assistere due o più soggetti sia nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, sia nella formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa Si tratta dell’ennesima iniziativa del legislatore italiano, tesa all’istituzione di un sistema di A.D.R. (Alternative Dispute Resolution) capace di porsi come alternativa rispetto alla soluzione giudiziaria della controversie. Il d.l. n. 69/2013 c.d. “decreto del fare”, convertito con modificazioni nella l. n. 98/2013, ha reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010  ivi comprese quelle condominiali – la Corte Costituzionale aveva già cancellato la mediazione obbligatoria (sentenza n. 272/2012) –

La mediazione si può distinguere in tre diverse tipologie:

La mediazione Obbligatoria si ha quando l’utilizzo è imposto dalla legge, si tratta di controversie vertenti nelle materie elencate dall’art. 5 comma 1 D.lgs 28/2010 a seguito della riforma del 2013 (d.l. 69/2010 conv. con mod. L.98/2013) ed elencate dal comma 1-bis del medesimo art. 5.

La mediazione facoltativa cioè esperita spontaneamente dalle parti presso un organo di mediazione per tutte quelle materie non vincolanti, ad esempio: risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti oppure i contratti di viaggio ecc…

La mediazione demandata quando il Giudice previa valutazione della natura della causa, invita le parti prima della discussione della causa a procedere a mediazione.

MEDIAZIONE IN CONDOMINIO: LA DISPLINA Con la riforma della legge del Condominio Legge 220/2012 è stato introdotto l’art. 71 quater delle disp.att.c.c per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie in materia condominiale. L’art. 71 quater disp.att.cc. analizza la mediazione in materia condominiale in tutte le sue sfaccettature:

Al primo comma, chiarisce cosa debba intendersi per controversie “in materia condominiale” cui fa riferimento il citato d.lgs. 28/2010 offrendo una nozione più ampia che ricomprende oltre il capo II del titolo VII del libro III degli artt. da 61 a 72 delle disp.att.c.c.

Dunque, si tratta di tutte le controversie in materia condominiale rientrano agli artt. 1117/1139 c.c. e nell’alveo applicativo della mediazione in materia condominiale, tutte le controversie relative all’amministratore  agli artt. 1129/1133 c.c., alle spese fatte dal condominio senza autorizzazione dell’assemblea art. 1134 c.c., nonché le questioni inerenti le delibere condominiali e la responsabilità dell’amministratore e revoca. La norma prosegue adducendo che la domanda di mediazione deve essere presentata a pena di inammissibilità  presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nel quale è situato il condominio. Tuttavia, le parti possono di comune accordo derogare a tale principio, rivolgendo domanda congiunta ad altro organismo di mediazione territorialmente competente.

Facciamo un esempio: Il Condominio X è sito nel comune di Pollina, la competenza territoriale è l’istituto di mediazione di Termini Imerese, poiché la mediazione è rivolta ad un ex condomino ormai residente a Palermo, gli avvocati degli istanti possono di comune accordo decidere che l’organo di mediazione competente sia Palermo anziché Termini Imerese per agevolare entrambe le parti (o viceversa).

CHI PUO’ CHIEDERE LA MEDIAZIONE? La mediazione può essere disposta dal singolo e/o più di uno condomino, dal Condominio o l’amministratore del condominio, questi possono presentare la domanda di mediazione presso un Organismo di Mediazione che abbia sede nel circondario del Tribunale ove si trova il Condominio.

Se a promuovere o accettare la mediazione è l’amministratore di condominio, quest’ultimo deve essere autorizzato da una delibera assembleare, assunta con la maggioranza di cui all’art.1136 II comma c.c  – cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore di Condominio – laddove tale maggioranza non sia raggiunta, la proposta deve intendersi non accettata, si conclude con un verbale negativo di mancata conciliazione, si può agire in giudizio.

IL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE Al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’organismo di mediazione dovrà designare un professionista (mediatore), e fissando il primo incontro tra le parti entro e non oltre trenta giorni dal deposito dell’istanza stessa. Il primo incontro, si svolge in presenza del mediatore designato, tra le parti ed i rispettivi avvocati di fiducia (la cui partecipazione è obbligatoria ex lege). Spetterà al mediatore chiarire le funzioni e le modalità di svolgimento dell’istituto, invitando le parti e i loro legali sulla possibilità di dare avvio alla mediazione.

Si possono presentare due possibilità: a) In caso di esito negativo: il procedimento si riterrà concluso, potendo adire all’autorità giudiziaria e non prevedendo alcun compenso per l’organismo di conciliazione, ma soltanto le spese di avvio per entrambe le parti. E’ da aggiungere che, in base all’art. 8, comma 5 del d.lgs. 2010/28, dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il giudice può desumere gli argomento di prove nel successivo giudizio, ai sensi dell’art. 116 II comma c.p.c.

1. b) In caso di esito positivo: le parti manifestano la volontà di proseguire il suo regolare svolgimento, potendosi verificare due ipotesi:

1) In caso di mancato raggiungimento dell’accordo, nel senso che le parti non pervengano ad un accordo e/o il mediatore abbia formulato una proposta conciliativa alla quale le parti hanno rifiutato; lo stesso mediatore redigerà un verbale negativo di conciliazione, così da agire in giudizio.

2) In caso di conciliazione (durata massima di tre mesi): le parti raggiunto l’accordo, il mediatore redigerà un apposito verbale di conciliazione allegando il testo dell’accordo medesimo, il quale una volta sottoscritto dalle parti, dagli avvocati e in ultimo dal mediatore, costituirà titolo esecutivo. 

LA DURATA Il d.lsg 28/2010 fissa in tre mesi il termine di durata massima della mediazione e, considerata l’assenza di disposizioni specifiche nella disposizione codicistica di cui all’art. 71 quater disp.att.cc, tale termine si ritiene applicabile anche nelle controversie condominiali. Infatti, la procedura conciliativa, instaurata con la domanda di mediazione, impedisce il decorso del termine di decadenza (30 giorni) previsto dall’art. 1137 c.c., per impugnare la delibera condominiale.

Dunque, l’espletamento del tentativo di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Ad esempio: Se la domanda giudiziale sia proposta in mancanza del previo esperimento del procedimento di mediazione ed il convento proponga la relativa eccezione, si determina un semplice differimento delle attività da svolgersi nel giudizio già pendente, ma non la nullità di quelle fino a quel momento svolte e restano ferme le decadenze già verificatesi.

DELIBERA CONDOMINIALE Le decisioni dell’assemblea condominiale disciplinate a norma dell’art. 1137 c.c. possono essere nulle (ad esempio su decisioni che sono di competenza dell’assemblea) o annullabili (ad esempio per errato calcolo dei quorum deliberativi e costitutivi).

Tale distinzione è importante ai fini della decorrenza del termine dell’impugnazione, poiché la delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento mentre quella annullabile può essere impugnata solo entro 30 giorni decorrenti:

Dalla data della delibera per coloro che sono stati presenti in assemblea ma si sono astenuti dalla votazione o hanno votato in senso contrario;

Dalla notifica del verbale di assemblea per coloro che invece si sono assentati.

Difatti, l’art. 1137 c.c., si applica solamente alle delibere affette dal vizio sanabile dell’annullabilità e non anche alle delibere affette dal più grave vizio della nullità. La linea di demarcazione tra le delibere annullabili e quelle nulle è stata fissata dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza del 7 marzo del 2005 n. 4806.

IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE L’impugnazione della delibera assunta dall’assemblea condominiale che si asserisce essere invalida, l’art.1137 c.c., non disciplina la forma. Per cui secondo gli Ermellini l’impugnazione della delibera può essere esperita indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, con la precisazione però che nel caso di citazione il termine di cui all’art. 1137 c.c. Decorre dalla notifica dell’atto introduttivo del giudizio e non dal successivo deposito in cancelleria (Cass. 30/07/2004 n. 14560).

In tema di impugnazione occorre precisare che il giudizio di merito è solo eventuale perché la materia condominiale rientra nell’applicazione obbligatoria della mediazione, la quale assurge a condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5 del D.lgs. 28/2010). Il condominio che intende impugnare la delibera condominiale, dovrà dapprima depositare entro 30 giorni dalla data di redazione del verbale l’istanza di mediazione e, successivamente nel caso in cui l’esito della mediazione sia negativo procedere ad instaurare il giudizio di merito.

L’ISTANZA DI MEDIAZIONE INTERROMPER I TERMINI DI 30 GIORNI PER IMPUGNARE LA DELIBERA CONDOMINIALE? L’effetto prodotto dal deposito della domanda di mediazione, secondo l’orientamento giurisprudenziale costante, ritiene che l’istanza di mediazione interrompe il termine di trenta giorni per instaurare il giudizio di merito; termine che riprende a decorrere nuovamente dal momento del deposito del verbale “negativo” di mediazione presso la segreteria dell’organismo di mediazione (Trib. Milano 13360/2016 – Corte di Appello Palermo 1245/2016).

Il termine per proporre la domanda di mediazione, anche laddove l’azione sia sottoposta a decadenza come nel caso dell’impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale, è soggetto alla sospensione feriale dei termini. Inoltre, una volta conclusa la mediazione, il termine ricomincia a decorrere fin dall’inizio poiché il procedimento di cui al D.lgs 28/2010 in deroga all’art. 2946 c.c. ha l’effetto di interrompere la decadenza (Cass.Sent. 4927/2019).

Tale materia risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu